مشارکت در ساخت محله بهجت آباد


پیمانکاری مشارکت در ساخت محله بهجت آباد

 

ـِهجَت‌آباد نام محله‌ای در مرکز شهر تهران است که در محدوده شهرداری منطقه۶ قرار دارد. محله بهجت‌آباد به شکل یک سه‌گوش در میان خیابان میرزای شیرازی، خیابان ولی عصر  و بلوار کریمخان زند و نقطه برخورد آن‌ها در میدان ولی عصر، قرار گرفته‌است. ساختمان‌های مسکونی چندین‌طبقه درون این محله نیز با نام آپارتمان‌های بهجت‌آباد معروفند. آپارتمان‌های بهجت آباد که با نام مجموعه بهجت‌آباد هم شناخته می‌شوند به همراه آپارتمان‌های ساعی جزو نخستین بناهای بلند مسکونی در ایران هستند که بین سال‌های ۱۳۴۳ تا ۱۳۴۹، بین خیابان حافظ و خیابان ولیعصر ساخته شدند. همچنین یک پارک و یک قنات در منطقه، نام بهجت‌آباد بر خود دارند. واژه بهجت به معنی سرور و شادی است.

تاریخچه

بهجت آباد در گذشته و در زمان قاجار در خارج از حصار تهران قرار داشت. مسیر اصلی ورود به بهجت آباد از تهران دروازه معروف بهجت آباد بود. دروازه بهجت آباد در جایی قرار داشت که امروزه با نام پل کالج شهرت دارد. این مکان در تقاطع خیابان حافظ و خیابان انقلاب قرار دارد. بنیاد و آبادی منطقه بهجت‌آباد در سال ۱۲۸۸ قمری و به دست میرزایوسف مستوفی الممالک آشتیانی، صدر اعظم ناصرالدین شاه صورت گرفت. میرزا یوسف آشتیانی مالک بخش عظیمی از اراضی یوسف آباد، بهجت آباد و اراضی عباس آباد بود. بهجت آباد به نام یکی از دختر‌های او که همسر جلال الدوله پسر مسعودمیرزا ظل‌السلطان است نامیده شد.

بهجت آباد قدیم

محدوده بهجت‌آباد قدیم در میان جاده تهران به عباس‌آباد، زمین‌های منطقه جلالیه، زمین‌های منطقه یوسف‌آباد و خندق ناصری تهران قرار داشت. در بخش شمالی، زمین‌های بهجت‌آباد قدیم در محدوده میان مجسمه فردوسی تا چهارراه پهلوی (چهارراه انقلاب امروزی) و زمین‌های منطقه فیشرآباد قرار داشت. نصرالله حدادی در کتاب «طهران قدیم» درباره بهجت آباد می‌نویسد:
میرزایوسف مستوفی‌الممالک، اراضی بالادست محله سنگلج را تا فاصله بالای آب کرج در تیول خود داشت. او بخشی از آن را به پسرش «حسن مستوفی‌الممالک» بخشید و باغ حسن‌آباد، واقع در همین حوالی میدان حسن‌آباد ساخته شد. در بالادست میدان، یوسف‌آباد شکل گرفت و در انتها به محله بهجت‌آباد که اقلیت ارامنه در آن زندگی می‌کردند، ختم می‌شد که تماماً جزء مایملک میرزا یوسف مستوفی الممالک بود.

بهجت آباد در زمان پهلوی

اراضی بهجت آباد در آن زمان جزئی از اراضی عباس آباد بود. نخست، زمین‌های این منطقه را برای ساخت دانشگاه تهران در نظر گرفتند، اما به دلیل سیل‌گیر بودن زمین‌های بهجت آباد و عرصه کم محدوده آن، به دستور رضاشاه دانشگاه تهران را در زمین‌های باغ جلالیه ساختند. در قدیم شرکت اتوبوسرانی تی‌بی‌تی گاراژی را در منطقه بهجت‌آباد ساخته بود. در سال ۱۳۰۷، کالج آمریکایی تهران از ساختمان قدیمی خود در خیابان قوام‌السلطنه به ساختمانی در جنوب اراضی بهجت‌آباد کوچید که از آن زمان نام چهار راه کالج به تقاطعی در این منطقه راه پیدا کرد.

اماکن مهم

بهجت آباد از جمله محله‌هایی است که اماکن مهم بسیار زیادی در آن وجود دارد. دلیل این فراوانی نیز قرار داشتن بهجت آباد در مسیر توسعه شهر تهران بود. با تخریب شهر تهران، بهجت آباد جزء اولین مناطقی بود که وارد تهران شده و دانشگاه‌ها و مراکز متعددی در این منطقه ساخته شد.

پارک بهجت‌آباد (ابن سینا)
سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات شهرداری تهران
سازمان صنایع دستی
دانشگاه آزاد
بازار بهجت‌آباد
پارکینگ طبقاتی بهجت‌آباد
شرکت آب و فاضلاب
مرکز تلفن رجایی
بنیاد شهید
نمایشگاه کتاب پارک پزشک
خبر آنلاین
بیمارستان یاس

خیابان‌های مهم

محله بهجت آباد مهمترین خیابان‌های تهران را در خود جای داده است. خیابان‌های بهجت آباد، مهمترین نقش را در اتصالات نقاط مهم مرکزی تهران به یکدیگر داشته و همچنین دارای تأثیرات اقتصادی و تجاری فراوانی برای پایتخت هستند.

خیابان ولیعصر
خیابان حافظ
خیابان استاد نجات الهی
بلوار کریم‌خان زند (تهران)
خیابان شهید مطهری
خیابان میرزای شیرازی
خیابان زرتشت
خیابان لارستان
خیابان سربداران
خیابان شهید دکتر عضدی

پیمانکاری مشارکت در ساخت بهجت آباد

 

مزایای مشارکت در ساخت
در مشارکت در ساخت یک طرف مالک زمین هست، طرف دیگر سرمایه و تجربه دارد. درصورت عقد قرارداد استاندارد، درست و با رعایت حقوق طرفین، دو طرف سود بسیار رضایت بخشی برده و همین طور مردم هم صاحب خانه شده و اشتغال در کشور ایجاد میشود. یعنی همه سود می برند.

از طرفی مالک زمین نیز بدون درگیر شدن در روند فرسایشی اخذ جواز ساخت همین طور جزئیات ساخت و ساز و ریسک های مربوطه صاحب خانه های نوساز می شود.

مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می ‌توان به این موارد اشاره کرد:
بیشتر شدن ارزش ملک
نقد شدن سریع ملک بدلیل مشتریان زیاد
بالا رفتن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
رعایت اصول جدید مهندسی در ساخت بنا
ایجاد متراژ مسکونی بیشتر
زیبایی ساختمان با بکارگیری مصالح و استانداردهای روز
استفاده ار مصالح، نیروهای آموزش دیده، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

مهم‌ترین مزیت قرارداد مشارکت در ساخت سودی است که عاید طرفین توافق می ‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بدانیم تا با خیال راحت‌تر وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی بشویم.

در قراردادی که بین طرفین بسته می شود درصد مشارکت تعیین میشود تا بین آنها اختلافی پیش نیاید. در گام اول سرمایه های طرفین توسط کارشناس ارزش گذاری می شود. سپس این مبلغ نهایی را بر سرمایه تقسیم کرده، و بعد قیمت ملک تعیین می شود. و بعد از ارزش گذاری سرمایه های مالک، هزینه های ساخت و ساز را تخمین می زنند. جمع سرمایه های مالک و سازنده، ارزش کل پروژه می باشد.

میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می‌شود؟
مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. و برای هر منطقه متفاوت است. کارشناسان ما آماده مشاوره هستند.

معایب و خطرات مشارکت در ساخت

همه قراردادها خطراتی را دارند که اگر در تنظیم قرارداد توجهی نشود باعث زیان یکی از طرفین می شود. از مهمترین خطرات مشارکت در ساخت :

تحویل ندادن واحدها در موعد مقرر
ایجاد اختلاف در تقسیم واحدها
پیش فروش آپارتمان ها بدون اطلاع مالک و کلاهبرداری
ورود خسارت های مالی و جانی در ملک مورد مشارکت

بعلت خطرات سنگین در مشارکت، مالکان بایستی حتماً با مشاورین باتجربه مشورت کنند و اجرای پروژه زیر نظر مشاوریم مورد اعتماد شما باشد.

ما در مجموعه مان برترین مشاوران کارآزموده را در اختیار داریم و خیال شما را بابت قرارداد و اجرای پروژه راحت میکنیم.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت یا نحوه محاسبه بلاعوض

 

محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت، بیلان مالی ساخت یک پروژۀ ساختمانی را مشخص می‌کند. در بیشتر موارد، سازنده‌ها با نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت آشنا هستند و سود خود را از معامله حساب می‌کنند. اما گاه این حالت در مورد مالک صدق نمی کند. آگاهی شما از نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت، کمک می‌کند تا از ضررهای احتمالی پیشگیری شود. از این رو، نحوه محاسبه بلاعوض در ساخت و سازهای اشتراکی را با ذکر یک نمونه از پروژه ها ارائه می‌کنیم.

فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت

 

فرمول زیر به شما کمک می‌کند تا با استفاده از آن، میزان سهم مشارکت خود را حساب کنید.

R= A% × D-G% × M

پارامترهای موجود در این فرمول به صورت زیر است:

R= مقدار بلاعوض
A= مقدار سهم مالک
D= کل هزینه ساخت
G= مقدار سهم سازنده
M= کل ارزش ملک

مثالی از نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت

 

این مثال، یک نمونه واقعی از یکی از پروژه های ماست؛ پروژۀ اداری – تجاری واقع در نارمک . مشخصات سازه به به صورت زیر است و محاسبات با درنظر گرفتن موارد زیر انجام شده است:

طبقۀ منفی یک به عنوان تجاری با تراکم ۱۰۰ درصد برای رمپ (تراکم موجود منفی یک برای پارکینگ ۸۰ درصد است).
اضافه شدن یک طبقه منفی بیشتر برای تأمین پارکینگ (مجموع پنج طبقه منفی)
در نظر گرفتن عمق گودبرداری ۲۰ متری
افزایش تراکم طبقات ۲ – ۶ (اداری) تا ۶۰ درصد (تراکم طبقات ۲ تا ۶ طبق دستور نقشه، ۵۰ درصد است؛ اما در نقشه ها ۴۵ درصد لحاظ شده است؛ یعنی عدم خلاف برای اضافه شدن ۱۰ درصد تراکم لحاظ می‌گردد).

زیربنای کل قابل احداث

 

اضافی شدن تراکم ۲۰ درصدی طبقه منفی یک (برای رمپ) (۱۵۴ متر مربع).
اضافی شدن یک طبقه منفی ۱۰۰ درصد تراکم تأمین پارکینگ (۷۷۶ متر مربع).
اضافی شدن ۱۵ درصدی تراکم طبقات اداری نسبت به نقشه ها= هر طبقه ۱۱۶ متر مربع (۵۸۲ متر مربع).
زیربنای کل طبق جواز موجود (۵۹۴۱ متر مربع)

مجموع زیربنای کل= ۷۴۵۳ مترمربع

برآورد هزینه ساخت با در نظر گرفتن هر متر مربع ۱۰.۰۰۰.۰۰۰:

تومان ۷۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰= ۱۰.۰۰۰.۰۰۰×۷۴۵۳

مبلغ فروش بنای مفید پلن A

محاسبات مفید تجاری و اداری با در نظر گرفتن واحدهای تجاری به صورت فلت و تراکم ۶۰ درصدی اداری‌ها و طبقه منفی یک با تراکم ۱۰۰ درصد منهای رمپ ورودی به منفی ۲ (متراژهای مفید حدودی و با تلرانس عددی می‌باشد).

متراژ مفید تجاری:

همکف تجاری (فلت): ۵۷۴ مترمربع
طبقه اول تجاری (فلت): ۵۷۷ مترمربع
طبقه منفی یک تجاری (فلت): ۵۰۰ مترمربع

مفید تجاری

جمع مفید تجاری با در نظر گرفتن ضریب خطا : ۱۶۵۱ مترمربع

متراژ مفید اداری

متراژ جواز: ۱۴۵۶.۴۵
متراژ افزایش تراکم ۱۵ درصدی اداری ها: ۵۸۲

مفید اداری در پلن A

جمع مفید اداری: ۲۰۳۸ مترمربع

محاسبه مبلغ فروش بنای مفید تجاری و اداری

 

با در نظر گرفتن فروش تجاری به مبلغ ۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان، مفید تجاری در پلن A: 1651

با در نظر گرفتن فروش اداری به مبلغ ۷۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان، مفید اداری در پلن A: 2038

تومان ۲۳۱.۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰ =۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۱۶۵۱= فروش تجاری

تومان ۱۴۲.۶۶۰.۰۰۰.۰۰۰ =۷۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۲۰۳۸= فروش اداری

جمع مبلغ فروش اداری و تجاری بدون احتساب فروش پارکینگ‌ها: ۳۷۳.۸۰۰.۰۰۰.۰۰۰

سود پروژه

 

با در نظر گرفتن ارزش زمین به مبلغ ۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان

سرمایه کل (زمین+هزینه ساخت) ۲۱۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰ = (ارزش ملک) ۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ + (هزینه ساخت) ۷۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰

فروش کل  ۳۷۳.۸۰۰.۰۰۰.۰۰۰     =    سرمایه کل (زمین + هزینه ساخت) ۲۱۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰

(افزایش ۱.۷۴ برابری سرمایه یا ۱۷۴ درصد)

مبلغ خالص سود: ۱۵۹.۲۷۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان

به دست آوردن بلاعوض در مشارکت در ساخت

با در نظر گرفتن مشارکت ۵۰-۵۰

هزینه ساخت (سازنده)= ۷۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰

ارزش ملک (مالک)= ۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰

(سهم مالک و سازنده) تومان ۱۸۶.۹۰۰.۰۰۰.۰۰۰ =۲÷۳۷۳.۸۰۰.۰۰۰.۰۰۰ = سهم از فروش بنای مفید

محاسبه بلاعوض با در نظر گرفتن تناسب

۱۸۶.۹۰۰.۰۰۰.۰۰۰ (سرمایه سازنده ۲.۵ برابر شده است) = ۷۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰ سازنده

۱۸۶.۹۰۰.۰۰۰.۰۰۰ (سرمایه مالک ۱.۳۳ برابر شده است) = ۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ مالک

جمع سرمایه سازنده و مالک ۲۱۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰

سهم هر طرف در مشارکت: تومان ۱۰۷.۲۶۵.۰۰۰.۰۰۰ = ۲ ÷ ۲۱۴.۵۳۰.۰۰۰.۰۰۰

در نتیجه مبلغ بلاعوض برای مالک

تومان ۳۲.۷۳۵.۰۰۰.۰۰۰ = ۱۰۷.۲۶۵.۰۰۰.۰۰۰ – ۱۴۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ (سرمایه مالک)

توضیح: مالک باید مبلغ بالا را به عنوان بلاعوض با در نظر گرفتن ارزش ملک به مبلغ ۱۴۰ میلیارد تومان از سازنده دریافت کند. اگر ارزش ملک ۱۵۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شود، مبلغ بلاعوض به ۴۲.۷۳۵.۰۰۰.۰۰۰ تومان افزایش می‌یابد.

برآورد مقدار سود هر طرف در مشارکت

۱۸۶.۹۰۰.۰۰۰.۰۰۰ (سرمایه سازنده ۱.۷۴ برابر شده است) = ۱۰۷.۲۶۵.۰۰۰.۰۰۰ (سازنده)

۱۸۶.۹۰۰.۰۰۰.۰۰۰ (سرمایه مالک ۱.۷۴ برابر شده است) = ۱۰۷.۲۶۵.۰۰۰.۰۰۰ (مالک)

نکنه آخر :

هیچ‌گاه از قراردادهای مشارکت در ساخت آماده استفاده نکنید!

به‌عنوان آخرین نکته‌ای که باید در مورد عرف قرارداد مشارکت در ساخت بدانید، توجه کنید که نباید قراردادهای آماده را بدون تغییر به‌عنوان قرارداد مشارکت در ساخت خود مورد استفاده قرار دهید و تعهدات و ضمانت‌های موجود در قرارداد پیش‌فرض را بدون توجه به شرایط پروژه قید کنید.

خودتان را در قید و بند عرف قرارداد مشارکت در ساخت قرار ندهید و محدودیت عرفی را برای قراردادتان در نظر نگیرید. با توجه به شرایط پروژه و ویژگی‌های طرف سازنده، در مورد مفاد قرارداد به توافق برسید و همه چیز را با دلیل و منطق به پیش ببرید. کارشناسان ما در خانه رویایی آماده ارایه مشاوره به شما هستند. همچنین میتوانید با مطالعه مقالات مشارکت در ساخت در سایت ما اطلاعات بیشتری کسب کنید

همچنین بخوانید مقاله چرا آگهی های مشارکت در ساخت در سایت دیوار یا شیپور استقبال بیشتری دارد ؟

0 0 رای ها
امتیازدهی به مقاله
اشتراک در
اطلاع از
guest
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها