نحوه تنظیم و فسخ انواع قرارداد مشارکت در ساخت بوسیله تیم خانه رویایی


نحوه تنظیم و فسخ انواع قرارداد مشارکت در ساخت بوسیله تیم خانه رویایی

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

به قراردادی گفته می شود که صاحبان زمین یا بنای قدیمی با سازنده و سرمایه گذار ساخت منعقد می نمایند.به موجب این قرارداد در واقع نوعی شرکت یا شراکت مدنی شکل می گیرد.

آورده ی صاحبان زمین در این قرارداد شرکت یا مشارکت عبارت است از ، زمین یا بنای کلنگی و آورده ی سازنده عبارت است از ، سرمایه لازم برای ساخت و مدیریت اجرایی و فنی پروژه.

سود حاصل از مشارکت در ساخت نیز با توجه به توافقات طرفین از ۳۰ تا ۶۰ درصد برای سازنده و مابقی برای مالکان متفاوت است.هر چه ارزش زمین بیشتر باشد طبیعتاً ارزش آورده مالکان بیشتر بوده و استحقاق دریافت سود بیشتری را دارند.

نکته – گاهی شخص سرمایه گذار با سازنده متفاوت است که در این فرض حسب ارزش کار هر کدام سود و عایدی پروژه بین طرفین تقسیم می شود.اجمالاً مانند اینکه حدود ۱۵ درصد سود برای سازنده محاسبه شود و مابقی به نسبت پنجاه پنجاه یا چهل شصت بین سرمایه گذار و مالکین تقسیم گردد.

نکته – به مقررات راجع به مشارکت مدنی در مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی پراخته شده است که البته مطابق اصل آزادی قراردادها هر شرط یا متنی که مخالف قانون نباشد می توان به آن اضافه کرد.این اضافات گاهی آنقدر پر رنگ می شوند که به سختی می توان قرارداد را نوعی مشارکت مدنی دانست و باید آن را در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی (قرارداد آزاد یا قرارداد بی نام) توجیه نماییم.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

مطابق اصل آزادی قراردادی و مباح بودن درج هر گونه شرط در قرارداد طبیعتاً می توان هر تعهدی را بر دوش مالک گذاشت اما به طور معمول تعهدات زیر برای مالک در قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته می شود :

۱- مرتفع نمودن مشکلات حقوقی و معارضین احتمالی ملک

مثل اینکه اگر مستاجری یا صاحب حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد تسویه و تخلیه شود.

۲- پرداخت بدهی ها و عوارض ملک

 مانند بدهی های مالیاتی و بدهی های ناشی از استفاده از انشعابات و عوارض شهرداری.

۳- تحویل به موقع ملک به سازنده

طبیعی است که در صورتی سازنده امکان شروع عملیات ساخت را خواهد داشت که زمین به وی تحویل شود.همچنین تحویل به موفع در انجام به موقع تعهدات از سوی سازنده تاثیر خواهند داشت.

۴- انتقال قدر السهم مطابق توافق و قرارداد

با این توضیح که سازندگان در طول دوره ساخت با توجه به هزینه های انجام شده و پیشرفت مراحل پروژه انتظار دارند قدر السهمی از زمین موضوع مشارکت به ایشان منتقل گردد.

۵- هر تعهد مشروع که واجد منفعت عقلایی هم باشد.

مطابق اصل آزادی قراردادها و اباحه شروط ، هر شرط و تعهدی را با توافق می توان بر دوش طرف قرارداد گذاشت به شرط اینکه واجد منفعت عقلایی بوده و با قانون هم مخالفت نداشته باشد.

 

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

مهم ترین تعهداتی که به طور معمول برای سازنده در قرارداد مشارکت در نظر گرفته می شود به ترتیب تاریخ شروع قرارداد عبارتند از :

۱- تجمیع اسناد مالکیت

در صورتی که مالکان دو ملک مجاور که دارای قواره ها و عرصه متفاوت و متعدد هستند ، بخواهند با یک سازنده واحد مشارکت نموده و مجموعه آپارتمانی را بسازند، لازم است قبل از هر اقدام آن دو قواره در اداره ثبت با هم تجمیع شوند که البته ضرورتی به انجام اینکار قبل از شروع عملیات تخریب نیست و از این حیث مانع محسوب نمی شود ولی به طور معمول سازنده ها درخواست خود را قبل از شروع هر عملیاتی به اداره ثبت محل تقدیم می کنند.انجام کلیه عملیات راجع به تجمیع اسناد و پرداخت هزینه های آن اصولا بر عهده سازنده است که با وکالتنامه ای که از قبل مالکین به وی داده اند، مراحل آن را طی خواهد نمود.

۲- تخریب ملک کلنگی

بعنوان اولین اقدام فیزیکی و اجرایی، تخریب بنای قدیمی که بر روی عرصه مورد توافق ساخته شده است بر عهده سازنده است.طبیعتاً مسئولیت های ناشی از تخریب از جمله امکان آسیب به املاک مجاور و هزینه های تخریب نیز با سازنده است.

نکته – معمولا چنین توافق می شود که ضایعات ناشی از تخریب متعلق به سازنده باشد.ولی البته در صورت تقاضا، مالکین می توانند تمام یا قسمتی از ضایعات را برای خود بردارند.

۳- اخذ مجوز نوسازی یا تجدید بنا یا پروانه ساخت

کلیه هزینه های راجع به اخذ این مجوز و پیگیری مراحل اداری صدور آن در شهرداری با سازنده است.البته ممکن است طرفین توافق نمایند که قسمتی از هزینه ها بر عهده مالکین باشد.

۴- تامین مصالح مورد نیاز

اصولاً سازنده یا سرمایه گذار مسئول تامین کلیه ی مصالح لازم از ابتدای کار و اجرای فوندانسیون تا پایان مرحله نازک کاری است.مگر اینکه در مورد خاصی طور دیگری توافق شده باشد؛ مثل اینکه توافق شود تامین کاشی و سرامیک درجه یک ایرانی بر عهده سازنده بوده و در صورت تمایل ، مالکین می توانند با پرداخت ما به التفاوت کاشی و سرامیک خارجی یا برند های خاص ایرانی تهیه نمایند.

نکته – محدوده تکمیل ساختمان و تجهیز آن بستگی به عرف شهر و منطقه و همچنین توافق بین مالکین و سازنده دارد.مثلا ممکن است در شهری سازنده ،پکیج ، رادیاتور، کابینت ، سرویس روشویی و مواردی از این دست را به عهده نگیرد.در شهر تهران منظور از تکمیل و تجهیز ساختمان نصب کلیه این موارد است و حتی بعضی از سازندگان با سلیقه و متعهد موارد اضافی مانند فر و ماکروفر و کولر گازی را هم نصب می نمایند.

۵- دریافت استاندارهای لازم

علاوه بر تایید استحکام بنا هم در طول ساخت  و هم پس از پایان آن ، لازم است سازنده از نهادهای نظارتی ذیصلاح استانداردهای لازم در خصوص ایمنی را اخذ نماید. این نهادها به طور خلاصه عبارتند از آتش نشانی ، اداره استاندارد ، شهرداری ، نظام مهندسی،اداره برق و اداره آب و فاضلاب.

۶- پیگیری گواهی پایان کار تا پرداخت خلافی

اصولا سازنده متعهد و موظف است که محدوده قرارداد مشارکت در ساخت را رعایت نموده و عملیات ساخت را در چارچوب آن و نقشه های تایید شده اجرا نماید، با این وجود گاهی سازندگان در توافق با مالکین مصلحت می بینند که بعضی اقدامات را که خلاف محسوب می شود مرتکب شده و در نهایت خلافی آن را بدهند.نتیجه درخواست صدور گواهی پایان کار بازدید شهرداری ، تشخیص خلاف ها و تقویم آن به پول است.که کلیه این مراحل و پرداخت وجوه و مبالغ خلافی اصولا بر عهده سازنده است ولی ممکن است طرفین طور دیگری هم توافق نموده باشند.

۷- پیگیری صدور صورتمجلس تفکیکی و دریافت اسناد تک برگ مالکیت

یکی از مهم ترین تعهدات سازندگان ساختمان دریافت سند تک برگ و اختصاصی برای هر واحد است.مراحل صدور سند با درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی آغاز شده و با صدور سند به نام مالک آپارتمان تمام می شود.منظور از مالک، شخصی است که در نتیجه قرارداد مشارکت در ساخت و تقسیم نامه، مالک محسوب می شود.

۸- برطرف کردن ایرادات احتمالی در دوره گارانتی و تضمین

به طور معمول سازندگان در یک دوره سه ماهه تا سه ساله مسئولیت رفع ایرادات و نواقص احتمالی ساختمان را به عهده می گیرند.کاملا طبیعی است که پس از ساخت ایراداتی و نواقصی در ساختمان کشف شود مانند ریگلاژ نبودن درها، عدم نصب صحیح تاسیسات و عملکرد ناقص تجهیزات که قاعدتاً با اعلام مالک، سازنده باید نسبت به رفع آن نواقص  و ایرادات اقدام نماید.

نگارش قرارداد مشارکت قرارداد

 نحوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

چند روش برای تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره می شود :

۱- مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی

در این روش طبیعتاً بنگاه ها به دلیل فقدان دانش حقوقی از فرم های آماده یا فرم های پیشنهادی اتحادیه استفاده می کنند که از پیش آماده شده و معمولا در مقابل تغییر محتوای آنها یا محدودیت ظاهری وجود دارد یا از نظرروانی مورد مخالفت بنگاه یا طرف قرار میگیرد .

 ۲- قرارداد پیشنهادی سازندگان

به جهت داشتن تجربه عملی سازندگان به نوع خاصی از فرمت قرارداد رسیده اند که با بی اطلاعی مالکین معمولاً مورد مقاومت ایشان هم قرار نمی گیرد و عملاً قراردادی که حاصل تجربه و کاملا به نفع سازندگان است به ایشان تحمیل می شود.در اکثریت غریب به اتفاق این گونه قراردادها منافع مالکین مورد اجحاف و سوء استفاده قرار گرفته و با  قصور و کوتاهی سازندگان به روش سکوت، توجیه و مسامحه رفتار می شود!

۳- تنظیم قرارداد توسط وکیل انتخابی مالکین

شک نیست که بهترین روش برای مالکان مراجعه به یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه انعقاد قراردادها است؛ به این دلیل که جلوی هر نوع سوء استفاده از سوی سازندگان را می گیرد و با رفع ابهام و درج ضمانت اجرا فرصت سوء استفاده را به ایشان نمی دهد.

یقین داشته باشید که یک سازنده یا حسن نیت از مراجعه شما به یک وکیل کارشناس و خبره برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت واهمه ای ندارد چون خود می داند که در نهایت قصدش انجام قرارداد در جهت منافع مالکین است و یا اینکه نه ، قصد کارشکنی ، تخلف و زیاده خواهی دارد.

یک قرارداد بی نقص و استاندارد تمرکز طرفین را متوجه نتیجه مطلوب که در اینجا ساخت ساختمان و بهره مندی از منافع مادی برای همه است ، می نماید و برای همه نقض قراردادها ضمانت اجرا در نظر می گیرد.

 در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به چه نکاتی توجه شود؟

بسیاری از ارکان ضروری در قرارداد مشارکت در ساخت در بالا مورد اشاره قرار گرفت ولی به طور معمول بهتر است این نکات حتما مورد تصریح قرار گیرند :

۱- مدت قرارداد مشارکت در ساخت

با ذکر مهلت در نظر گرفته شده برای طی هر یک از مراحل مثل مرحله گرفتن مجوز، مرحله تخریب، مرحله اجرای اسکلت و فوندانسیون، مرحله پایان ساختمان ، مرحله تحویل و مرحله تنظیم و دریافت سند رسمی مالکیت.

۲- نوع متریال مصرفی در قرارداد مشارکت در ساخت

لازم است نوع ، کیفیت و حتی برند متریال مصرفی به طور دقیق مشخص شود و از اشاره به درجه کیفیت کالا پرهیز گردد.مانند اشاره به مثلا کاشی درجه یک یا سرامیک ممتاز یا شیرآلات ایرانی درجه یک یا ذکر عبارت کلی سنگ درجه یک و به جای آنها بهتر است نوشته شود مثلا سرامیک با ابعاد ۳۰ در ۳۰ از برند البرز و نام محصول کلکته برای کف سرویس بهداشتی.

۳- درج ضمانت اجرا برای تمامی تعهدات طرفین

منظور از ضمانت اجرا ، شرط جزای قراردادی یا وجه التزام است یعنی اینکه بدون ارجاع کلی به امکان دریافت خسارت دقیقا ذکر شود عاقبت خلف وعده هر یک از طرفین از انجام تعهد قراردادی چیست.به عبارت دیگر مثلا ذکر شود که اگر سازنده تا فلان موقع پروژه را تکمیل و آماده تحویل ننماید باید روزانه  ….  تومان خسارت دهد.

نکته- بهتر است ضمانت اجرای هر تخلف به طور جداگانه در نظر گرفته شود به جای اینکه از عبارت کلی امکان مطالبه خسارت استفاده شود.

۴- تعیین تکلیف مسئولیت پرداخت هزینه ها

گاهی اوقات سازندگان با شیطنت مسئولیت بعضی از هزینه های بدیهی (مثل هزینه های مصالح مصرفی) را بر عهده می گیرند و به بهانه اینکه در مورد سایر هزینه ها اظهارنظر و توافقی نشده (مثل هزینه های خلافی) مالکین را هم در این قبیل هزینه ها سهیم و دخیل می کنند.

۵- شرط حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت

جز در موردی که یک شخص امین و مورد اعتماد طرفین بعنوان دارو تعیین می شود توصیه می کنیم به هیچ وجه شخص ناشناسی را (مانند بنگاه املاک منعقد کننده قرارداد) در قرارداد بعنوان داور تعیین ننمایید و از آن بدتر شرط داوری به طور کلی مانند عبارت “در صورت حدوث اختلاف در تفسیر یا اجرای قرارداد حل اختلاف از طریق داوری بعمل می آید” را در قرارداد خود درج ننمایید.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

به طور نرمال و برای آپارتمان های تا دوازده واحد معمولاً یک دوره ۱۸ ماهه برای گرفتن مجوز، تخریب و نوسازی در نظر گرفته می شود و پس از آن نیز حدود ۶ ماه برای پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت تک برگ .ولی این مدت با توجه به حجم پروژه می تواند کمتر یا بیشتر شود.نکته مهم این است که در قرارداد مشارکت در ساخت اولاً حتماً  مدت ذکر شود و همچنین برای عدم رعایت مهلت از سوی هر کدام از طرفین ضمانت اجرا در نظر گرفته شود.

مهلتی که رعایت آن از سوی مالک یا مالکین متصور است مانند مهلت تخلیه و تحویل، مهلت پرداخت بدهی ها، مهلت تنظیم سند قدر السهم، مهلت اعطاء وکالت کاری به سازنده نسز حتماً باید مورد توجه قرار گیرد.

 خسارات عدم ایفای تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که اشاره شد لازم است برای تمامی تعهدات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت به طور مخصوص ضمانت اجرای خاص در نظر گرفته شود نه اینکه نوشته شود ” در صورت تخلف هر یک از طرفین ، طرف دیگر استحقاق دریافت خسارت دارد” .

ذکر شرط امکان دریافت خسارت به این نحو این مفسده را خواهد داشت که اول باید ثابت شود تخلفی انجام شده و بعد ثابت شود از جهت انجام این تخلف به متعهد له خسارتی وارد شده و در پایان با ارجاع دادگاه ، کارشناس میزان خسارت را تعیین نماید و این عملاً یعنی هیچ ؛ چرا که امکان اثبات وقوع خسارت مستقیم از جهت انجام تخلف طرف امری بسیار مشکل است ولی شرط وجه التزام یا شرط جزای قراردادی در هر حال متعهد له را فقط در صورت اثبات تخلف مستحق دریافت خسارت تعیین شده می نماید.

 فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت قاعده ویژه ای ندارد و تابع همان شرایط عمومی قراردادها است.یعنی طرفین می توانند توافق کنند که مثلا به یکی از روش های زیر حق فسخ برای مشروط له در نظر گرفته شود :

الف – هر یک از سازنده یا مالکین حق داشته باشند قبل از شروع هر یک از عملیات موضوع مشارکت ، قرارداد را فسخ نمایند.

ب – در صورت تخلف طرف از انجام هر یک از تعهدات متعهد له بدون یا علاوه بر امکان دریافت خسارت ، حق فسخ نیز داشته باشد.

 

وکیل قرارداد مشارکت در ساخت

 

نمونه متن قرارداد مشارکت در ساخت

ماده ۱- طرفین قرارداد

۱- ۱ طرف اول قرارداد :

۱-۱ آقای ….. فرزند ………….. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند .تلفن : ……… .

۲-۱ آقای ………….. فرزند …….. به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ………. صادره از ……….. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان …………. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن : ……….. .

۱-۲ طرف دوم قرارداد :

شخص مشروحه ذیل با ذکر مشخصات از این پس به عنوان سازنده که در این قرارداد طرف دوم نامیده می شود:

۱-۱-۲ آقای ………. فرزند ………. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند .تلفن : …………. .


ماده ۲ – موضوع قرارداد 

عبارت است از ساخت پروژه مسکونی توسط طرف دوم قرارداد در پلاک های ثبتی ……….. ، ………. متعلق به طرفین اول قرارداد به آدرس ……….. مساحت کل : ………. متر مربع قبل از اصلاح و تعریض معابر واقع در بخش …. تهران طبق مشخصات مندرج در اسناد مالکین مورد قرارداد با مشارکت طرفین و در نهایت تقسیم بنای احداثی بین طرفین قرارداد مطابق سهم الشراکه قرارداد حاضر.


ماده ۳ – شرایط قرارداد

۱-۳ ………. .

۲-۳ ………. .

۳-۳ ………. .

۴-۳ ………. .

مهم ترین بخش در نگارش یک قرارداد مشارکت در ساخت همین قسمت شرایط قرارداد است که می تواند حسب مورد و با توجه به توافقات طرفین و ویژگی های معامله متفاوت باشد.توصیه می شود این قسمت حتما تحت نظر و بعد از مشاوره با یک وکیل تنظیم شود و در صورت امکان بهتر است نگارش کلی یک قرارداد خصوصاً بخش شرایط قرارداد را به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها بسپارید.


ماده ۴ – نحوه مشارکت 

طرف اول قرارداد آورده خود را طبق بند (۱-۴) این ماده در اختیار طرف دوم قرا می دهد تا مشارالیهم با اورده خود به شرح بند (۴-۲) این ماده نسبت به احداث یک مجتمع مسکونی مطابق پروانه ساختمان صادره از شهرداری بدون هیج کم و کایت اقدام نماید.

۴-۱ آورده های طرف اول قرارداد :

عبارت است از زمین سند دار به مساحت ………… متر مربع با بنای موجود در آنها به انضمام کلیه متعلقات و ملحقات و منصوبات.

۴-۲ آورده طرف دوم قرارداد :

عبارت است از تعهد به انجام کلیه اقدامات لازم (تهیه نقشه های معماری، محاسباتی، تاسیساتی به همراه تاییدیه های لازم) در جهت اجرای عملیات بنا .


ماده ۵ – سهم الشرکه طرفین

سهم الشرکه طرف اول قرارداد به صورت ۵۰ درصد سهم مالکین و  ۵۰ درصد سهم سازنده می باشد که پس از تایید نقشه معماری می بایست به صورت تفکیک شده مشخص و بصورت متمم به قرارداد اضافه گردد.


ماده ۶ – مدت قرارداد 

مدت زمان شروع و اجرای طرح … ماه شمسی از تاریخ اخذ پروانه ساختمان و پس از تخلیه آخرین ملک ذکر شده.


ماده ۷  

طرفین این قرارداد در صحت و سلامت و تندرستی با عقلی سلیم و گوشی شنوا و چشمی بینا این قرارداد را امضاء نمودند و کلیه اسناد و مدارک موجود در ملک مورد نظر به روئت طرف دوم (سازندگان) رسید و با علم و اگاهی کافی از هریک از مفاد این قرارداد ان را امضاء نمودند و به هیچ وجه موضوع مبهم و مجهولی در این قرارداد برای طرفین وجود ندارد.


ماده ۸

در چارچوب اجرای این قرارداد برای مکاتبات، ابلاغ ها به طرف اول، آدرس های محل سکونت جدید ایشان در اجاره نامه های ذکر شده معتبر است.


ماده ۹ – مشخصات فنی ساختمان و لیست مصالح ساختمانی

طرف دوم قرارداد متعهد می گردد تا مشخصات عمومی ساختمان را در کلیه طبقات و مشخصات مربوط به واحد های آن را که متعلق به مالکین است به شرح زیر انجام دهند.

۱- تمامی موارد درجه موارد مصرفی طبق عرف منطقه باید باشد و به هیچ عنوان کمتر نباشند.

۲- اسکلت بتون باشد

۳- درب های ورودی ساختمان از نوع فلزی درب پارکینگ ریموت

۴- …………… .

۵- ………….. .

۶- …………. .


ماده ۱۰ 

این قرارداد در ۱۰ ماده و تبصره در …. صفحه تنظیم و در تاریخ ……….. در ۴ نسخه تهیه، امضا و بین طرفین مبادله گردید که هر ۴ نسخه دارای اعتبار یکسان می باشند.

 

امضاء و اثر انگشت طرف اول (مالکین)                                                       امضاء و اثر انگشت طرف دوم (سازنده)

 

همچنین بخوانید مشارکت در ساخت اتابک

0 0 رای ها
امتیازدهی به مقاله
اشتراک در
اطلاع از
guest
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها