آییننامه پیشفروش ساختمان و مشارکت در ساخت
ییننامه پیشفروش ساختمان و مشارکت در ساخت، مجموعهای از مقررات و دستورالعملها است که به منظور نظمبخشی به قراردادهای پیشفروش ساختمان و همچنین مشارکت در ساخت و ساز، و حمایت از حقوق پیشخریداران و پیشفروشندگان در ایران وضع شده است. این آییننامه در راستای قانون پیشفروش ساختمان (مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی) تدوین شده است.
هدف اصلی آییننامه
هدف اصلی از تدوین این آییننامه و قانون مادر آن، شفافسازی فرآیند پیشفروش، کاهش دعاوی حقوقی، جلوگیری از کلاهبرداریها، و حمایت از حقوق مصرفکنندگان (پیشخریداران) است که اغلب در موقعیت ضعف در برابر سازندگان قرار میگیرند. همچنین، این آییننامه به دنبال قانونمند کردن روابط بین مالکان زمین و سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت است.
مهمترین محورها و مواد آییننامه (بر اساس قانون پیشفروش ساختمان)
آییننامه پیشفروش ساختمان به جزئیات اجرایی قانون پیشفروش میپردازد. مهمترین مواردی که این قانون و آییننامههای اجرایی آن بر آنها تأکید دارند، عبارتند از:
- الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش: یکی از بنیادیترین تغییرات این قانون، الزام به ثبت رسمی قرارداد پیشفروش در دفاتر اسناد رسمی است. این اقدام، امنیت حقوقی طرفین را به شدت افزایش میدهد و از قراردادهای شفاهی یا عادی که بستری برای کلاهبرداری بودند، جلوگیری میکند. بدون ثبت رسمی، چنین قراردادهایی فاقد اعتبار قانونی هستند.
- تعیین دقیق مشخصات مورد معامله: در قرارداد پیشفروش، باید مشخصات کامل ملک مورد نظر، از جمله:
- اوصاف و امکانات واحد پیشفروش: شامل مساحت دقیق، تعداد اتاقها، شماره طبقه و واحد، پارکینگ، انباری، بالکن و…
- مشخصات فنی و معماری: شامل نوع مصالح مصرفی، نمای ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش، و سایر جزئیات فنی.
- زمانبندی اتمام پروژه و تحویل واحد: شامل تاریخ دقیق شروع، پیشرفت فیزیکی، و تاریخ تحویل قطعی.
- شماره شناسایی ملک و پلاک ثبتی.
- تعیین قدرالسهم عرصه و سایر مشاعات و امکانات مشترک.
- تضمین کیفیت و مصالح مصرفی.
- بیمه مسئولیت مدنی: سازنده ملزم به اخذ بیمه مسئولیت مدنی بابت حوادث و خسارات احتمالی است.
- شیوه پرداخت ثمن (قیمت): قیمت و نحوه پرداخت آن به صورت مرحلهای و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه تعیین میشود. این بند، ریسک پیشخریدار را کاهش میدهد، زیرا مجبور به پرداخت کامل وجه قبل از مشاهده پیشرفت کار نیست.
- تعیین جریمه دیرکرد و خسارات: آییننامه ساز و کارهایی برای تعیین خسارت دیرکرد در تحویل پروژه یا عدم انجام تعهدات توسط هر یک از طرفین پیشبینی میکند. در صورت عدم تحویل به موقع، پیشفروشنده مکلف به پرداخت خسارت به پیشخریدار است.
- اختلافات و حل و فصل آنها: در صورت بروز اختلاف بین طرفین، مرجع حل اختلاف در وهله اول، داوری است و پس از آن، دادگاههای عمومی.
- ضمانت اجرای قانون: قانون پیشفروش ساختمان برای تخلف از مفاد آن، جرایم و مجازاتهایی (از جمله مجازات کیفری) در نظر گرفته است تا از سوءاستفادهها جلوگیری کند.
- مشارکت در ساخت: اگرچه قانون بیشتر به پیشفروش میپردازد، اما قواعد کلی مربوط به شفافسازی قراردادها، ثبت رسمی و تعیین حقوق طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت (که مالک زمین با سازنده برای ساخت و ساز شراکت میکنند) نیز قابل تعمیم است. در این نوع قراردادها نیز رعایت اصول شفافیت، تعیین سهمالشرکه دقیق، و زمانبندی تعهدات بسیار مهم است.
اهمیت آییننامه
پیش از تصویب قانون پیشفروش و آییننامه آن، بازار پیشفروش ساختمان بسیار آشفته بود و کلاهبرداریهای زیادی صورت میگرفت. با وضع این مقررات، امنیت حقوقی افزایش یافته، اما هنوز هم نیاز به آگاهی کامل طرفین و اجرای دقیق قوانین توسط نهادهای مربوطه وجود دارد.