برای مشارکت در ساخت از کجا شروع کنیم ؟
مشارکت در ساخت (که به آن مشارکت در ساخت و ساز یا مشارکت مدنی در ساخت نیز گفته میشود)، یک روش رایج برای نوسازی بافت فرسوده یا بهینهسازی استفاده از زمین در شهرها است. این فرآیند معمولاً بین صاحب زمین یا ملک کلنگی و یک سازنده (پیمانکار یا شرکت ساختمانی) اتفاق میافتد.
اگر قصد دارید به عنوان صاحب زمین/ملک یا به عنوان سازنده در پروژههای مشارکت در ساخت فعالیت کنید، مراحل و نکات شروع کار متفاوت خواهد بود. در ادامه به تفکیک این دو حالت میپردازیم:
اگر شما صاحب زمین/ملک هستید و قصد مشارکت دارید:
هدف شما تبدیل ملک قدیمی به ساختمانی نوساز با صرف کمترین هزینه و کسب واحد یا سهمی از واحدهای جدید است.
- بررسی و آمادهسازی ملک:
- وضعیت ثبتی ملک: مطمئن شوید ملک سند ششدانگ دارد و هیچگونه مشکل حقوقی، وقف یا در رهن بودن ندارد.
- امکان ساخت و تراکم: به شهرداری منطقه خود مراجعه کنید. از کاربری ملک (مسکونی، تجاری و…)، پهنه قرارگیری ملک در طرح تفصیلی (مثلاً R122، R222 و…)، و میزان تراکم مجاز (تعداد طبقات و درصد سطح اشغال) مطلع شوید. این اطلاعات برای سازنده حیاتی است و ارزش ملک شما را در مشارکت تعیین میکند.
- بازدید اولیه: اگر ملک شما کلنگی است، نیاز به بازدید یک مهندس سازه برای بررسی وضعیت کلی و هزینه تخریب احتمالی دارد (البته این معمولاً توسط سازنده انجام میشود).
- پیدا کردن سازنده مناسب:
- جستجوی آنلاین: وبسایتهای تخصصی مشارکت در ساخت، پلتفرمهای آگهی املاک (مانند دیوار، شیپور) و حتی وبسایتهای شرکتهای ساختمانی میتوانند گزینههایی را معرفی کنند.
- مشاورین املاک متخصص: بهترین و مطمئنترین راه، مراجعه به مشاورین املاکی است که به صورت تخصصی در زمینه مشارکت در ساخت فعال هستند. آنها هم با سازندگان معتبر در منطقه آشنایی دارند و هم میتوانند در تنظیم قرارداد کمک کنند.
- معرفی از طریق آشنایان: گاهی اوقات از طریق دوستان یا خانواده که تجربه مشارکت داشتهاند، میتوانید به سازندههای خوب دسترسی پیدا کنید.
- بررسی سوابق سازنده: این مهمترین بخش است. حتماً از سوابق سازنده اطمینان حاصل کنید:
- پروژههای قبلی سازنده را بازدید کنید.
- با ساکنان پروژههای قبلی صحبت کنید.
- وضعیت مالی و خوشنامی سازنده را بررسی کنید.
- مجوزها و پروانه فعالیت او را ببینید.
- مذاکره و تنظیم قرارداد مشارکت:
- نسبت مشارکت: این مهمترین بند قرارداد است (مثلاً 60 به 40 به نفع سازنده یا 50 به 50). این نسبت بر اساس ارزش زمین، هزینه ساخت، متراژ، تراکم مجاز و موقعیت ملک تعیین میشود.
- بندهای مالی و تعهدات:
- بلاعوض: مبلغی که سازنده در ابتدای کار به صاحب ملک میدهد تا هزینههای اجاره خانه او را در دوران ساخت پوشش دهد.
- شرایط دریافت پروانه ساخت و پایان کار.
- کیفیت مصالح و نقشه ساخت: حتماً جزئیات مصالح و نقشهها در قرارداد ذکر شود.
- زمانبندی پروژه: زمان شروع، اتمام سفتکاری و تحویل نهایی.
- شرایط و جریمه تأخیر.
- فروش واحدهای سازنده: نحوه و زمان فروش واحدهای سازنده.
- تضمینات: مهمترین بخش! از سازنده تضمینات کافی (چک، سفته، وثیقه، یا حتی صلح حقوقی بخشی از ملک به نام مالک در دفترخانه) برای انجام تعهدات و اتمام پروژه دریافت کنید.
- حداقل متراژ: در قرارداد حتماً قید کنید که واحد تحویلی به شما نباید از یک متراژ خاص کمتر باشد.
- حضور وکیل: اکیداً توصیه میشود که قرارداد مشارکت را با کمک یک وکیل متخصص در امور ملکی و مشارکت در ساخت تنظیم کنید. این کار هزینههای اولیه دارد اما از مشکلات حقوقی آتی جلوگیری میکند.
اگر شما سازنده هستید و قصد مشارکت دارید:
هدف شما پیدا کردن زمین مناسب برای ساخت، سودآوری و توسعه کسبوکار است.
- تأمین سرمایه و اعتبار:
- سرمایه اولیه: باید سرمایه کافی برای شروع پروژه (شامل بلاعوض، هزینههای اداری، تخریب، و بخشی از مصالح) را داشته باشید.
- اعتبار بانکی/مالی: داشتن اعتبار در بازار یا امکان دریافت تسهیلات بانکی، قدرت شما را در اجرای پروژههای بزرگتر افزایش میدهد.
- سوابق کاری: داشتن رزومهای قوی از پروژههای قبلی (حتی اگر کوچک باشند) بسیار مهم است.
- شناسایی مناطق مناسب برای ساخت:
- تحقیق بازار: بررسی نیاز مناطق مختلف به مسکن نوساز.
- پتانسیل رشد: شناسایی مناطقی که ارزش ملک در آنها رو به رشد است.
- قوانین شهرداری: آگاهی کامل از طرحهای تفصیلی و منطقهبندی شهری.
- پیدا کردن ملکهای دارای پتانسیل مشارکت:
- مشاورین املاک: با مشاورین املاک متخصص در مشارکت در ساخت ارتباط بگیرید و نیازهای خود را اعلام کنید.
- بازدید میدانی: در مناطق هدف، به دنبال ملکهای کلنگی با مساحت مناسب و پتانسیل ساخت بالا باشید.
- تبلیغات و بازاریابی: میتوانید آگهیهایی برای مشارکت در ساخت در مناطق مورد نظر پخش کنید یا در پلتفرمهای آنلاین فعال باشید.
- مذاکره و ارزیابی اقتصادی پروژه:
- کارشناسی ملک: از یک کارشناس خبره بخواهید ارزش ملک را ارزیابی کند.
- محاسبه هزینه ساخت: دقیقاً هزینههای تخریب، پروانه، مصالح، دستمزد، نظارت و… را برآورد کنید.
- برآورد سودآوری: محاسبه دقیق سود مورد انتظار با توجه به قیمت فروش واحدهای نوساز در آینده.
- ارائه طرح پیشنهادی: یک طرح پیشنهادی جذاب و منطقی به مالک ارائه دهید.
- تنظیم قرارداد: مانند بخش قبل، با کمک وکیل متخصص، قرارداد جامع و شفافی تنظیم کنید که تمامی جزئیات و تعهدات طرفین را پوشش دهد.
- مدیریت و اجرای پروژه:
- اخذ مجوزها: دریافت پروانه ساخت و سایر مجوزهای لازم از شهرداری و سازمانهای مربوطه.
- تخریب و گودبرداری: انجام عملیات تخریب ایمن و گودبرداری.
- اجرا و نظارت: نظارت دقیق بر کیفیت ساخت و رعایت استانداردها.
- بازاریابی و فروش: همزمان با پیشرفت پروژه، برای فروش واحدهای خود برنامهریزی کنید.
مهمترین نکته برای هر دو طرف: شفافیت، اعتماد و قرارداد جامع و دقیق است. هرگز بدون مشورت با وکیل متخصص و بدون بررسی کامل سوابق طرف مقابل وارد قرارداد مشارکت در ساخت نشوید.