تحول در فرمول مشارکت در ساخت: چرا تقسیم ۵۰-۵۰ دیگر معیار نیست؟
در سالهای اخیر و به ویژه با اوجگیری نوسانات اقتصادی و تورم فزاینده در بازار مصالح و دستمزد، فرمولهای سنتی تقسیم سهم در قراردادهای مشارکت در ساخت (مانند تقسیم ۵۰-۵۰) اعتبار خود را از دست داده و جای خود را به محاسبات دقیقتر و متناسب با شرایط روز دادهاند.
این تغییر صرفاً یک توافق قراردادی نیست، بلکه انعکاس مستقیم افزایش شدید بهای ساخت در مقابل ارزش زمین است.
عوامل کلیدی مؤثر بر تغییر درصد سهم
فرمول جدید تقسیم سهم دیگر تنها بر متراژ تکیه ندارد؛ بلکه مجموعهای از عوامل اقتصادی و فنی را در بر میگیرد:
۱. ارزش و موقعیت زمین (سرمایه مالک)
در شهرهای بزرگی مانند تهران، ارزش زمین (تراکمپذیر) همچنان تعیینکنندهترین فاکتور است.
- مناطق گرانقیمت و لوکس: در محلههایی که ارزش زمین بسیار بالاست و معمولاً تراکم ساخت محدود است، سهم مالک میتواند به ۶۰٪ تا ۷۰٪ افزایش یابد. در این حالت، سازنده برای توجیه اقتصادی، مجبور به قبول سهم کمتری (مثلاً ۳۰٪ تا ۴۰٪) است.
- مناطق متوسط و پر تراکم: در این مناطق، معمولاً فرمول به سمت ۵۰-۵۰ یا ۵۵-۴۵ به نفع مالک متمایل است.
۲. بهای تمامشده ساخت (سرمایه سازنده)
افزایش نجومی قیمت مصالح (فولاد، سیمان، کاشی، آسانسور) و دستمزدها، سهم هزینههای سازنده را به شدت بالا برده است.
- ساخت با کیفیت بالا: در پروژههایی که از متریال لوکس و وارداتی، سیستمهای هوشمند (BMS) و امکانات رفاهی ویژه استفاده میشود، هزینه ساخت به مراتب بالاتر است و این عامل میتواند سهم سازنده را به ۵۰٪ یا بالاتر سوق دهد.
- تراکم منفی (پارکینگ): افزایش نیاز به تأمین پارکینگ (تراکم منفی و طبقات زیرزمین بیشتر) مستقیماً هزینه سازنده را بالا برده و سازنده بابت آن سهم بیشتری را طلب میکند.
۳. مبلغ “بلاعوض” به عنوان عامل تعدیل
یکی از بزرگترین تغییرات در قراردادهای جدید، افزایش اهمیت مبلغ بلاعوض (Compensatory Payment) است.
- کاربرد: مبلغ بلاعوض، نه تنها هزینه اجارهبهای مالک در طول دوره ساخت را پوشش میدهد، بلکه به عنوان یک ابزار تعدیلکننده سهم عمل میکند.
- مکانیزم: اگر سازنده نتواند سهم درخواستی مالک را به صورت واحدهای مسکونی تأمین کند (مثلاً مالک ۷۰٪ سهم بخواهد)، سازنده با پرداخت مبلغ بلاعوض بالاتر، مالک را ترغیب میکند تا سهم خود را به ۶۰٪ یا ۶۵٪ کاهش دهد و تعادل مالی برقرار شود.
فرمول جدید: از نسبت به معادله متغیر
به جای تمرکز بر یک نسبت ثابت، فرمول جدید یک معادله متغیر است که در آن، ارزش زمین در نقطه صفر، با کل هزینه ساخت تا پایان پروژه، به همراه سود تضمینی سازنده، برابر قرار داده میشود:
امروزه، تعیین درصد مشارکت نیازمند کارشناسی رسمی و دقیق است که بر مبنای ارزش روز ملک کلنگی، دستور نقشه شهرداری، و برآورد هزینههای ساخت آتی انجام میشود، نه صرفاً توافقات سنتی.
⚠️ هشدار مهم: مالکان باید آگاه باشند که در شرایط تورمی کنونی، پذیرش کورکورانه فرمولهای قدیمی میتواند منجر به ضرر و زیان شود، زیرا هزینههای ساخت سهم واقعی سازنده را بسیار افزایش داده است.