سختگیری در اجرای مبحث ۱۹ (صرفهجویی انرژی) و ارتباط آن با مشارکت در ساخت
سختگیری در اجرای مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان (صرفهجویی در مصرف انرژی) در سالهای اخیر، بهویژه با بحران ناترازی انرژی در سال ۱۴۰۴ (۲۰۲۵)، به یکی از چالشهای اصلی و در عین حال فرصتهای جدید در قراردادهای مشارکت در ساخت تبدیل شده است.
این سختگیری دیگر صرفاً یک فرمالیته اداری نیست، بلکه مستقیماً روی سودآوری، هزینهها و ارزش نهایی پروژه تأثیر میگذارد. در ادامه، ابعاد مختلف این تأثیرگذاری را بررسی میکنیم:
۱. افزایش هزینههای اجرایی (نهادههای ساختمانی)
اجرای دقیق مبحث ۱۹ به معنای استفاده از متریالهایی است که پیش از این شاید سازندگان برای کاهش هزینه از آنها چشمپوشی میکردند. این هزینهها شامل موارد زیر است:
-
عایقکاری جدارهها: استفاده از پشم سنگ، پلیاستایرن یا دیوارهای دوجداره با ضریب حرارتی استاندارد.
-
پنجرههای با کارایی بالا: الزام به استفاده از پنجرههای دوجداره با پروفیلهای استاندارد و گاز آرگون، یا حتی پنجرههای سهجداره در مناطق سردسیر.
-
سیستمهای سرمایشی و گرمایشی: استفاده از پکیجهای با راندمان بالا، چیلرهای پیشرفته و سیستمهای کنترل هوشمند دمای اتاق.
-
تأثیر بر قرارداد: این افزایش هزینه (که بین ۵ تا ۱۰ درصد به قیمت تمامشده هر متر مربع اضافه میکند) باعث میشود سازنده در مذاکرات اولیه، سهم بیشتری را مطالبه کند یا مبلغ بلاعوض کمتری به مالک بپردازد.
۲. چالش در دریافت «پایان کار» و صورتجلسه تفکیکی
شهرداریها و سازمان نظام مهندسی اکنون بازرسیهای سختگیرانهای در مراحل مختلف (سفتکاری و نازککاری) انجام میدهند.
-
ریسک توقف پروژه: اگر سازنده برای سود بیشتر از متریال غیراستاندارد استفاده کند، در مرحله پایان کار با مشکل مواجه میشود. عدم صدور پایان کار به معنای عدم صدور سند تکبرگ و در نتیجه بنبست در فروش واحدهاست.
-
تأثیر بر قرارداد: مالکین باید در متن قرارداد مشارکت، سازنده را ملزم به دریافت «برچسب انرژی» با رده مشخص (مثلاً رده A یا B) کنند و خسارت دیرکرد در صورت نقص در اجرای مبحث ۱۹ را به صراحت قید نمایند.
۳. تغییر در نسبت مشارکت و مبلغ بلاعوض
از آنجایی که هزینههای انرژیبر شدن ساختمان بالا رفته است، محاسبات مالی پروژه تغییر میکند:
-
سود سازنده: اگر قیمت مسکن ثابت بماند اما هزینههای ناشی از مبحث ۱۹ بالا برود، حاشیه سود سازنده کم میشود. این موضوع باعث شده در پروژههای جدید، نسبتهای سنتی (مانند ۶۰ به ۴۰) به سمت ۵۵ به ۴۵ یا توافقات جدید بر سر متریال سوق پیدا کند.
-
بنای مفید: عایقکاری ضخیم دیوارها ممکن است مقدار بسیار کمی از فضای مفید داخلی (متراژ واحد) را کاهش دهد که در پروژههای بزرگ باید در محاسبات سهمالشرکه لحاظ شود.
۴. افزایش ارزش افزوده و قابلیت فروش (برندینگ)
علیرغم افزایش هزینهها، اجرای مبحث ۱۹ یک مزیت رقابتی بزرگ ایجاد میکند:
-
کاهش هزینههای جاری: خریداری که میداند قبض گاز و برق او در این ساختمان ۵۰ درصد کمتر از ساختمانهای مشابه است، تمایل بیشتری به خرید با قیمت بالاتر دارد.
-
برندینگ ساختمان: ساختمانهایی که «ساختمان سبز» یا «دوستدار انرژی» معرفی میشوند، در بازار فعلی سریعتر به فروش میرسند. این به نفع هر دو طرف قرارداد (مالک و سازنده) است.
جدول خلاصه تأثیر مبحث ۱۹ بر مشارکت در ساخت
| مولفه | تأثیر | نتیجه برای مالک و سازنده |
| هزینه ساخت | افزایش ۵ تا ۱۰ درصدی | کاهش بلاعوض یا تغییر نسبت به نفع سازنده |
| تجهیزات | الزام به خرید برندهای با رده انرژی A | نیاز به نقدینگی بیشتر در مرحله نازککاری |
| روند اداری | بازرسیهای سختگیرانه مهندس ناظر | طولانیتر شدن زمان دریافت پایان کار |
| ارزش ملک | افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت فروش | سود بیشتر در زمان خروج از پروژه و فروش واحدها |
پیشنهاد برای مالکین در قراردادهای جدید:
حتماً در «لیست متریال» (اسکلت و نازککاری) که پیوست قرارداد مشارکت است، جزئیات مربوط به نوع عایق، برند پنجرهها و رده انرژی سیستمهای سرمایشی/گرمایشی را مطابق با آخرین استانداردهای ۱۴۰۴ قید کنید تا سازنده نتواند به دلیل افزایش قیمتها، از کیفیت انرژی ساختمان بکاهد.