قوانین جدید شهرداری و تاثیر آن بر مشارکت در ساخت
حوزههای احتمالی تغییرات و تاثیرات بر مشارکت در ساخت :
-
ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی:
- تغییر در تراکم مجاز ساخت: افزایش یا کاهش تراکم در مناطق مختلف میتواند به طور مستقیم بر جذابیت پروژههای مشارکت در ساخت و نحوه تقسیم سود بین مالک و سازنده تاثیر بگذارد. افزایش تراکم معمولاً سودآوری را برای سازنده بیشتر میکند و ممکن است سهم مالک را نیز افزایش دهد.
- تغییر در سطح اشغال و زیربنا: محدودیتها یا تسهیلات جدید در مورد میزان زمینی که میتواند زیر ساخت و ساز قرار بگیرد و همچنین حداکثر زیربنای مجاز، بر طراحی و ابعاد پروژهها تاثیرگذار است و میتواند محاسبات مربوط به سهمالشرکه را تغییر دهد.
- تغییر در کاربری اراضی: تغییر کاربری یک زمین (مثلاً از مسکونی به تجاری یا مختلط) میتواند ارزش آن را به شدت افزایش دهد و در نتیجه، شرایط مشارکت در ساخت را دگرگون کند.
- ضوابط مربوط به پارکینگ: تغییر در تعداد پارکینگهای مورد نیاز برای هر واحد یا امکان حذف یا جایگزینی پارکینگ در برخی شرایط (مانند بافت فرسوده) میتواند هزینههای ساخت و جذابیت پروژهها را تحت تاثیر قرار دهد.
- ضوابط مربوط به نما و سیما و منظر شهری: سختگیریهای بیشتر در مورد طراحی نما و استفاده از مصالح خاص میتواند هزینههای ساخت را افزایش دهد.
-
مقررات ساخت و ساز و ایمنی:
- اجرای استانداردهای جدید ساختمانی (مانند مبحث 22): الزام به رعایت استانداردهای بالاتر در زمینه ایمنی، صرفهجویی انرژی و کیفیت ساخت میتواند هزینهها را افزایش دهد اما در بلندمدت به نفع کیفیت و ارزش ملک خواهد بود.
- الزامات مربوط به بیمه و مسئولیتهای سازنده: تغییر در قوانین مربوط به بیمه پروژههای ساختمانی و مسئولیتهای سازنده در قبال کیفیت و ایمنی میتواند بر ریسکهای مشارکت در ساخت تاثیر بگذارد.
-
عوارض و هزینههای صدور پروانه:
- تغییر در نرخ عوارض ساختمانی: افزایش یا کاهش عوارض صدور پروانه و سایر هزینههای مربوط به شهرداری میتواند به طور مستقیم بر هزینه تمام شده پروژهها و در نتیجه سودآوری مشارکت تاثیر بگذارد.
- اعمال تخفیف یا مشوقهای ویژه: شهرداری ممکن است برای تشویق ساخت و ساز در مناطق خاص (مانند بافت فرسوده) یا با رعایت شرایط ویژه (مانند ساخت سبز) تخفیفهایی در عوارض در نظر بگیرد که میتواند جذابیت مشارکت در این پروژهها را افزایش دهد.
-
مقررات مربوط به بافت فرسوده:
- ارائه تسهیلات و مشوقهای جدید: شهرداریها معمولاً برای نوسازی بافتهای فرسوده تسهیلات ویژهای از جمله افزایش تراکم، تخفیف در عوارض و وامهای کمبهره در نظر میگیرند که میتواند پروژههای مشارکت در ساخت در این مناطق را بسیار جذاب کند.
- تغییر در ضوابط تجمیع پلاکها: تسهیل یا سختگیری در قوانین مربوط به تجمیع پلاکهای کوچک در بافت فرسوده میتواند بر امکانسنجی پروژههای بزرگتر تاثیر بگذارد.
-
فرآیندهای اداری و صدور مجوز:
- تغییر در مراحل و زمان صدور پروانه: تسریع یا کند شدن فرآیندهای اداری میتواند به طور مستقیم بر زمانبندی و هزینههای پروژههای مشارکت در ساخت تاثیر بگذارد.
- الکترونیکی شدن خدمات شهرداری: توسعه سامانههای آنلاین برای ثبت درخواستها و پیگیری مراحل صدور مجوز میتواند فرآیندها را تسهیل کند.
تاثیرات احتمالی بر مشارکت در ساخت:
- تغییر در نحوه تقسیم سود (قدرالسهم): تغییرات در تراکم، هزینهها و ارزش نهایی پروژه میتواند منجر به مذاکرات جدید برای تعیین سهم مالک و سازنده شود.
- تغییر در جذابیت مناطق مختلف برای مشارکت: تغییرات در ضوابط و مشوقها میتواند برخی مناطق را برای سرمایهگذاری جذابتر یا کمجذابتر کند.
- افزایش یا کاهش هزینههای ساخت: تغییر در استانداردها، عوارض و سایر مقررات میتواند هزینههای ساخت را تحت تاثیر قرار داده و بر سودآوری پروژهها اثر بگذارد.
- تغییر در ریسکهای پروژهها: مقررات جدید ممکن است ریسکهای جدیدی را برای طرفین مشارکت ایجاد کند یا ریسکهای موجود را کاهش دهد.
- نیاز به بازنگری در قراردادهای مشارکت: در صورت اعمال تغییرات اساسی در قوانین شهرداری، ممکن است نیاز به بازنگری و اصلاح قراردادهای مشارکت در ساخت موجود باشد.
توصیه:
برای اطلاع دقیق از آخرین قوانین و مقررات شهرداری و تاثیر آنها بر مشارکت در ساخت، حتماً به آخرین مصوبات، بخشنامهها و دستورالعملهای رسمی شهرداری منطقه مورد نظر مراجعه کنید. همچنین، مشاوره با کارشناسان حقوقی و متخصصان حوزه ساخت و ساز میتواند به شما در درک بهتر این قوانین و تطبیق پروژههای خود با آنها کمک کند.
به طور خلاصه، قوانین شهرداری نقش بسیار مهمی در تعیین شرایط و سودآوری پروژههای مشارکت در ساخت دارند و پیگیری آخرین تغییرات آنها برای تمامی فعالان این حوزه ضروری است.