مشارکت در ساخت بر اساس مدل اجاره به شرط تملیک (Lease-to-Own)
مدل اجاره به شرط تملیک (Lease-to-Own)، راهکاری نوین و جذاب در صنعت ساخت و ساز است که ریسکها را کاهش داده و فرصتهای جدیدی را برای تمامی طرفین (مالک زمین، سازنده و خریدار نهایی) فراهم میکند. این مدل، به خصوص در شرایط اقتصادی کنونی که توانایی خرید خانه کاهش یافته و نیاز به تأمین مالی پروژههای ساختمانی وجود دارد، میتواند بسیار کارآمد باشد.
مفهوم کلی اجاره به شرط تملیک:
در این مدل، قرارداد اجارهای منعقد میشود که در آن مستأجر در پایان مدت قرارداد و با تسویه کامل اقساط، مالک ملک خواهد شد. بخشی از مبلغ اجارهای که مستأجر ماهیانه میپردازد، به عنوان بخشی از پیشپرداخت یا اقساط خرید در نظر گرفته میشود.
کاربرد در مشارکت در ساخت:
وقتی این مدل با “مشارکت در ساخت” ادغام میشود، یک سیستم تأمین مالی و فروش منحصر به فرد شکل میگیرد:
-
قرارداد مشارکت اولیه: ابتدا یک قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک زمین و سازنده منعقد میشود. سهمالشرکه هر طرف (مثلاً ۶۰٪ برای مالک و ۴۰٪ برای سازنده از واحدهای ساخته شده یا فروش آنها) مشخص میگردد.
-
پیشفروش یا اجاره به شرط تملیک به خریداران بالقوه:
- به جای فروش نقدی واحدهای ساخته شده (که ممکن است دشوار باشد) یا پس از تکمیل ساخت، سازنده (با توافق مالک) پیش از اتمام پروژه یا در مراحل اولیه ساخت، واحدهای مسکونی یا تجاری را به صورت اجاره به شرط تملیک به متقاضیان عرضه میکند.
- متقاضی (مستأجر/خریدار بالقوه) با پرداخت یک ودیعه اولیه (پیشپرداخت) که میتواند بخشی از آورده اولیه او باشد، وارد قرارداد میشود.
- او در طول دوره ساخت و/یا پس از تکمیل و تحویل واحد، ماهیانه مبلغی را به عنوان اجاره پرداخت میکند. بخش قابل توجهی از این اجاره ماهیانه، به حساب اقساط خرید ملک او منظور میشود.
- همچنین، معمولاً در قرارداد بندی وجود دارد که قیمت نهایی ملک در زمان عقد قرارداد تعیین میشود و یا فرمولی برای تعدیل قیمت (مثلاً بر اساس نرخ تورم مشخص یا شاخصهای توافقی) پیشبینی میگردد تا از نوسانات شدید بازار برای خریدار محافظت شود.
-
تأمین مالی پروژه: وجوه حاصل از ودیعههای اولیه و اقساط ماهیانه اجاره به شرط تملیک، به عنوان منابع مالی برای پیشبرد پروژه ساخت و ساز مورد استفاده قرار میگیرد. این امر میتواند وابستگی به وامهای بانکی سنگین را کاهش دهد.
-
انتقال سند: در پایان دوره قرارداد (مثلاً ۳ تا ۵ سال پس از تحویل)، و پس از تسویه کامل مبالغ توافق شده (باقیمانده قیمت ملک منهای مبالغ پرداختی به عنوان اجاره بها/ودیعه)، سند مالکیت به نام خریدار نهایی منتقل میشود.
مزایای مدل اجاره به شرط تملیک در مشارکت در ساخت:
- برای سازنده:
- تأمین مالی پایدار و مستمر: دریافت وجه نقد در طول فرآیند ساخت، بدون نیاز به وامهای سنگین بانکی.
- اطمینان از فروش: تضمین فروش واحدها از مراحل اولیه پروژه، کاهش ریسک عدم فروش پس از اتمام.
- جذب خریداران بیشتر: فراهم آوردن فرصت برای افرادی که توانایی خرید نقدی ندارند یا به دنبال روشهای خرید منعطفتر هستند.
- برای مالک زمین:
- کاهش ریسک مالی: از آنجا که بخشی از تأمین مالی از سوی خریداران بالقوه صورت میگیرد، ریسک مالی پروژه برای مالک نیز کمتر میشود.
- تسریع در فروش واحدهای سهمی: واحدهای سهمالشرکه مالک نیز میتوانند با این روش پیشفروش شوند.
- کسب درآمد از اجاره: در طول دوره قرارداد، بخشی از مبلغ اجاره به مالک نیز تعلق میگیرد.
- برای خریدار نهایی (مستأجر/خریدار بالقوه):
- فرصت خانهدار شدن: امکان خرید ملک با سرمایه اولیه کمتر و پرداخت اقساطی.
- ثابت شدن قیمت (یا فرمول تعدیل): معمولاً قیمت خرید در زمان عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک تثبیت میشود یا دارای فرمول تعدیل مشخصی است که از نوسانات ناگهانی بازار محافظت میکند.
- استفاده از ملک در طول دوره پرداخت: خریدار میتواند پس از تکمیل پروژه، در ملک سکونت کند و همزمان اقساط خود را بپردازد.
- امکان انصراف با شرایط مشخص: در برخی قراردادها، با کسر مبلغی مشخص، امکان انصراف نیز برای خریدار وجود دارد.
چالشها و ملاحظات:
- پیچیدگی قراردادی: تنظیم قراردادهای این مدل، نیازمند دقت حقوقی بسیار بالا و روشن بودن تمامی جزئیات (قیمت نهایی، نحوه تعدیل، سهم اجاره از اقساط خرید، شرایط فسخ، زمان انتقال سند و …) است.
- اعتماد متقابل: نیاز به اعتماد بالایی بین سازنده، مالک و خریدار.
- نوسانات بازار: در صورت نوسانات شدید قیمت ملک، ممکن است یکی از طرفین (معمولاً خریدار در صورت افزایش شدید، یا سازنده در صورت کاهش شدید) احساس ضرر کند که نیاز به پیشبینی در قرارداد دارد.
- ورشکستگی سازنده: ریسک ورشکستگی یا عدم تکمیل پروژه توسط سازنده باید با تضمینهای بانکی یا ضمانتهای اجرایی پوشش داده شود.
- مسائل حقوقی: در ایران، ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک (به خصوص در زمان پیشفروش) و ثبت سند، نیاز به رعایت دقیق قوانین مربوط به پیشفروش ساختمان و سایر مقررات حقوقی دارد.
با وجود چالشها، مدل اجاره به شرط تملیک در مشارکت در ساخت، یک راهکار نوین و مؤثر برای تسهیل تأمین مالی، کاهش ریسک و افزایش جذابیت پروژههای ساختمانی است.