پهنه شهرسازی S
پهنه فعالیت قسمت‌‌هایی از شهر است که وجه غالب آن کار و فعالیت است و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است. تعیین و تدقیق این پهنه در محدوده شهر، برای متمایز کردن پهنه‌های کار و فعالیت از سایر پهنه‌‌ها، به ویژه سکونت است تا ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود. این پهنه در عرصه‌های بسیار متراکم فعالیت با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده و در مراکز جدید و پهنه‌های مستعد و رو به توسعه شهری، با دسترسی‌های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ایستگاه‌های اصلی مترو، گسترش یافته است.
این پهنه به تفکیک زمینه‌های فعالیت، از زیرپهنه‌های متمایز تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی و یا اختلاطی از این فعالیت‌ها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه ای، منطقه ای، شهری و فراشهری تشکیل شده و عرصه اصلی استقرار و بارگذاری مناسب فعالیت، برای جلوگیری از تداخل نامناسب کاربریها، ارتقاء کیفیت محیط شهری و در جهت رونق فعالیت‌های سازگار با محیط زندگی ساکنان شهر تهران است. سکونت در پهنه فعالیت، با توجه به نظم عمومی فضاهای کار و فعالیت، معطوف به تثبیت سکونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت (مانند بازار) و ساماندهی سکونت موجود در فضاهای فعالیت به شیوه ای مناسب و توأمان، برای سرزنده ماندن شبانه روز فضاهای فعالیت مدرن (مانند مراکز و پردیس‌های شهری) است. عرصه‌های فعالیت در شهر تهران، با استفاده از محدوده‌های مستعد توسعه و تبدیل کاربری‌های ناهم سنخ، نامناسب و ناسازگار با محیط شهری (مانند کاربریها نظامی، انبارهای متروکه، صنایع مزاحم و…) گسترش و توسعه یافته و در عرصه‌های خاص، مانند بافت‌های متراکم با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده است.
پهنه کلان فعالیت (S)، شامل سه پهنه اصلی با کد یک‌رقمی S1، S2، S3، هفت پهنه با کد دو رقمی شامل: بازار (تجاری، خدماتی و فرهنگی) (S11)، محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات (S12)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (S21)، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) (S22)، صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهی-تولیدی (S32) و خدمات صنعتی و فنی (S33) است که با توجه به مقیاس و نوع عملکرد و عوامل مختلف کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات در ۲۰ زیرپهنه با کد سه‌رقمی طبقه‌بندی شده‌اند.
برخی از مهم‌ترین ضوابط و مقررات در زیرپهنه‌های فعالیت
- ویژگی‌های کالبدی و نحوه ساخت‌وساز در پهنه فعالیت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی در جدول شماره ۲ این سند (که در پی می‌آید) ارائه شده و لازم‌الاجرا است. (عکس جدول با شماره ۰۲)
- «عقب‌نشینی توده ساختمان و تورفتگی» در طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، تجمع و مکث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیرپهنه‌های S1 و S2 به میزان حداقل ۳ متر الزامی است. بدیهی است فضای حاصل از عقب‌نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک است و جزو تراکم و سطح اشغال محسوب نمی‌شود. ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم کند.
- در برخی از زیرپهنه‌های فعالیت (S)، شامل S213، S212، S211، S123، S122، S121 ایجاد پیلوت در جوار معبر اصلی ممنوع است و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم‌طبقه، حداکثر ۵/۶ متر و در زیرزمین در حد حقوق مکتسبه، همکف و طبقه اول (بدون نیم‌طبقه) برای واحدهای تجاری حداکثر ۵/۴ متر مجاز است. احداث نیم‌طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است.
- عملکرد یا کاربری تجاری در این پهنه، شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازه‌ها و صنوف)، فروشگاه‌های بزرگ پاساژها، دفاتر تجاری، شعب بانک‌‌ها، بنگاه‌ها و شرکت‌‌هایی است که طبق قانون تارت و مشابه آن اداره می‌شوند.
- در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، به استثنای زیرپهنه S124 در صورتی که اندازه قطعه، کمتر از ۳۰۰ متر مربع باشد، احداث صرفاً یک طبقه برای فعالیت با ۸۰ درصد سطح اشغال، پس از رعایت اصلاحی و با تأمین پارکینگ و رعایت حقوق قطعات همجوار با تأیید شهرداری منطقه، مجاز است در هر حال عرض گذر نباید از 6 متر کمتر باشد.
- در زیرپهنه‌های S121 برای قطعات با وسعت ۳۰۰ تا ۱۰۰۰ متر مربع، حداکثر طبقات ۹ طبقه و حداکثر تراکم ۴۲۰ درصد با رعایت سایر ضوابط و مقررات زیرپهنه مذکور است.
- در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت (S2)، (S1) به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.
- در کلیه قطعات زیرپهنه S222 نقشه‌های طرح تفصیلی، تهیه طرح‌های موضعی ویژه و تأمین فضای سبز و باز، در حداقل ۵۰ درصد سطح زمین، الزامی است.
- در زیرپهنه‌های S322، S321 احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمان‌پذیر، پانسیون، استراحتگاه مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعه‌های صنعتی، حداکثر در دو طبقه مجاز است. البته صدور پروانه یا کاربری مسکونی در پهنه (S)، برای معدود پلاک‌‌هایی که از قبل مسکونی با پروانه و یا پایان کار بوده اند در حد تراکم موجود (حقوق مکتسبه) مجاز است.
- نوع بهره برداری، نحوه بارگذاری، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلندمرتبه در زیرپهنه S125 براساس ضوابط مصوب بلندمرتبه‌سازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و با ارائه گزارش توجیهی مربوطه به پیشنهاد شهرداری منطقه بلامانع خواهد بود.
- احداث بنا در قطعات تخصیص‌یافته به صنعت در پهنه S31 براساس طرح ویژه، پس از اخذ موافقت‌های اصولی مربوطه از دستگاه‌های ذیربط (وزارت صمت و سازمان حفاظت محیط زیست) و ضمن رعایت حداقل ۲۰ % فضای سبز و باز عمومی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.
- ارتفاع مجاز ساخت‌وساز در زیرپهنه‌های S332، S322، S312 حداکثر ۱۰متر و در زیرپهنه‌های S321 و S331 حداکثر ۱۲ متر است.
- برای ساخت‌وساز در کلیه پلاک‌‌هایی که در زیرپهنه‌های S212، S211، S125، S121 قرار گرفته‌اند، دستورالعمل طراحی شهری، می‌بایست توسط شهرداری تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد.
- در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، برای قطعات شمالی محورهای شرقی- غربی که توده ساختمانی آنها در شمال قطعه شکل گرفته است، حیاط و فضای باز مجاور معبر می‌باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رویت‌پذیر (دیوار کوتاه با ارتفاع بین ۵۰ تا ۸۰سانتی‌متر همراه با نرده، مشجر و …) برخوردار باشد و دیوار نداشته باشد.
- در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت که دارای طرح‌ها موضعی است، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه مربوطه ممنوع است و پس از آن نیز صرفاً در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است؛ همچنین تا زمان تهیه و تصویب طرح‌های مذکور، چنانچه مالک قطعه‌ای، تقاضای پروانه مسکونی داشته باشد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آیین نامه‌های اجرایی آن، در قطعات با مساحت کمتر از ۳۰۰ متر مربع صرفاً با سطح اشغال ۵۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۰۰ درصد در ۲ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر اراضی صرفاً با سطح اشغال ۴۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰درصد در ۳ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ۳۰۰ متر مربع زیربنای مفید مجاز است.
- در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به تأمین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز است. صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان نیز، منوط به تأمین پارکینگ در داخل و یا خارج از ملک است.
- در تمامی زیرپهنه‌های فعالیت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی، در جدول 2 از اولین طبقه فعالیت به بالا، محاسبه می‌شود.
-
گروه ساختمان رویایی
گروه ساختمان رویایی با سالها سابقه درخشان در ضمینه عقد قراردادهای مشارکت در ساخت و معرفی سازندگان برتر شهر تهران آماده خدمت رسانی به شما همشهریان عزیز میباشد.
جهت داشتن هر گونه سوال و یا مشاوره رایگان در مورد شرایط مشارکت در ساخت در تهران و… با شماره تلفن های ۷۷۲۷۱۷۲۳(خط ویژه)-۰۹۱۲۳۱۹۲۴۰۷ گروه معماری و مشاورین ساختمان رویایی تماس حاصل فرمایید.