چرا قراردادها در بخش ساخت و ساز بخصوص مشارکت در ساخت مهم هستند؟
قراردادها، بهویژه قراردادهای مشارکت در ساخت در بخش ساختوساز، ستون فقرات هر پروژه هستند و اهمیت آنها فراتر از یک توافق ساده است. این اسناد، چارچوب قانونی، مالی و فنی رابطه بین طرفین را تعریف میکنند و برای موفقیت، شفافیت و جلوگیری از اختلافات آتی، حیاتی هستند.
در اینجا به دلایل کامل و جامع اهمیت قراردادها در ساختوساز، بهویژه در حوزه مشارکت در ساخت، پرداخته میشود:
اهمیت قراردادها در بخش ساختوساز و مشارکت در ساخت
اهمیت قراردادها در این حوزه را میتوان در پنج بُعد کلیدی خلاصه کرد:
۱. توزیع و مدیریت ریسک (Risk Management)
مهمترین نقش قرارداد، توزیع عادلانه و شفاف ریسکهای ذاتی پروژه بین طرفین (مالک و سازنده) است:
- ریسکهای مالی: تعیین تکلیف در خصوص افزایش یا کاهش ناگهانی قیمت مصالح، تأمین مالی پروژه، و جریمههای تأخیر.
- ریسکهای فنی و اجرایی: مشخص کردن مسئولیت نقص در طراحی، ضعف در اجرا یا تأخیر ناشی از شرایط فورس ماژور (مانند بلایای طبیعی).
- پوشش بیمهای: قرارداد مشخص میکند که کدام طرف مسئول اخذ بیمهنامههای لازم (مانند بیمه مسئولیت مدنی و بیمه تمام خطر پیمانکاران) برای پوشش حوادث و خسارات احتمالی است.
۲. تعیین حقوق، تعهدات و سهمالشرکه (Defining Rights & Obligations)
قرارداد مشارکت در ساخت دقیقاً مشخص میکند که هر طرف چه وظایف و چه سهمی از محصول نهایی (واحدهای ساخته شده) را خواهد داشت:
- تعهدات سازنده: شامل زمانبندی دقیق اجرای پروژه، کیفیت مصالح، تأمین مهندس ناظر، اخذ جوازهای لازم و تحویل نهایی واحدها.
- تعهدات مالک: شامل تحویل زمین یا ملک قدیمی در موعد مقرر، تفویض وکالتهای لازم برای امور اداری و پرداخت سهم هزینههای احتمالی.
- تعیین سهمالشرکه: سهم دقیق مالک و سازنده از واحدهای نهایی (مثلاً ۵۰-۵۰، ۶۰-۴۰ و …) به همراه نحوه تقسیم واحدهای برتر (طبقات بالاتر) باید مشخص شود.
۳. جلوگیری از اختلافات و حلوفصل دعاوی (Dispute Resolution)
وجود یک قرارداد کامل، بهترین ابزار برای جلوگیری از بروز اختلاف و تعیین روش حلوفصل آن در صورت وقوع است:
- مکانیزمهای حل اختلاف: قرارداد باید روش دقیق حل اختلاف (مثلاً ابتدا مذاکره، سپس ارجاع به کارشناسی مرضیالطرفین یا داوری تخصصی، و در نهایت مراجع قضایی) را پیشبینی کند.
- جریمهها و ضمانتها: تعریف شفاف جریمههای تأخیر (وجه التزام) برای سازنده و مالک، ضمانت اجرایی قرارداد را بالا میبرد و انگیزه طرفین برای پایبندی به تعهدات را تقویت میکند.
۴. تضمین کیفیت و استانداردها (Quality Assurance)
قرارداد تضمین میکند که پروژه بر اساس استانداردهای فنی و کیفی مورد انتظار اجرا شود:
- مشخصات فنی و مصالح: فهرست دقیقی از مصالح مصرفی (برندها، نوع ساختار، تأسیسات و جزئیات نازککاری) باید در یک متمم (Specification Sheet) پیوست قرارداد شود تا سازنده نتواند از مصالح ارزانتر استفاده کند.
- دوره تضمین (Warranty Period): قرارداد باید دورهای را برای تضمین کیفیت پس از تحویل تعیین کند که طی آن، سازنده مسئول رفع نقصهای احتمالی در سازه، نما و تأسیسات خواهد بود.
۵. حفظ منافع بلندمدت طرفین (Long-Term Interest Protection)
در مشارکت در ساخت، رابطه طرفین طولانی است (شامل مراحل طراحی، اجرا، فروش و گاهاً تا پایان دوره گارانتی). قرارداد منافع بلندمدت را حفظ میکند:
- انتقال مالکیت تدریجی: قرارداد مشخص میکند که سهم سازنده در چه مراحلی (مثلاً پس از اخذ جواز، فونداسیون، سقف آخر، پایان کار) و به چه میزان به او منتقل شود تا حقوق مالک اولیه حفظ گردد.
- استناد حقوقی: قرارداد سند مالکیت سازنده بر واحدهای سهم خود و همچنین سند تضمین حقوق مالک در برابر پیمانکاران جزء و بدهیهای احتمالی است.