کلاهبردای و خطرات مشارکت در ساخت

بدیهی است که در قراردادهای مشارکت در ساخت از تضمین استفاده می شود.

تضمین در واقع همان دادن وثیقه است که شامل انواع مختلفی از جمله وجه نقد، اوراق تجاری مانند چک و سفته و ضمانت نامه بانکی می شود.

اخذ تضمین از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

شاید این سؤال برای شما ایجاد شده باشد که الزام دریافت تضمین از سازنده چیست؟

به این علت که در اجرای تعهد از سوی متعهد نقصی ایجاد نشود یا اگر به عنوان مالک با تأخیر یا عدم اجرای تعهد مواجه شدید، بتوانید خسارت وارده را جبران کنید.

تضامینی که می توان در جریان قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده دریافت کرد، به شرح زیر می باشند:

تضمین حسن انجام کار

این تضمین جهت اجرای عملیات ساخت به نحو احسن می باشد.

معمولاً در این تضمین پیشنهاد می شود که سهم شریک تا زمان پایان پروژه در رهن مالک یا بانک باقی بماند.

در این صورت اگر در روند انجام پروژه تخلفی صورت گرفت و سازنده به درستی به تعهدات قراردادی خود عمل نکرد، مالک می تواند از محل این تضمین خسارت وارده را جبران نماید.

مسئله ای که در تضمین قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح می شود این است که از تاریخ گواهی اتمام عملیات اجرایی یا گواهی رفع نقص، یک سال معین شود.

تحت این شرایط اگر در طول این دوره یک ساله معایبی از نظر عدم رعایت مشخصات فنی مصوب و استانداردهای مورد نظر مشاهده گردد، متعهد موظف به رفع آن موارد می باشد.

حال اگر متعهد نسبت به رفع مشکل اقدام نکند؛ مالک می تواند با فروش 20% از واحد های ذخیره شده، جهت رفع مشکل اقدام کند.

تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد

در این تضمین شریک باید بابت هر روز یا هر ماه تأخیر، مبلغی را به مالک تحت عنوان وجه التزام یا خسارت بپردازد و مالک از این طریق خسارت های وارده را که به موجب تأخیر در اجرای تعهد ایجاد شده است، جبران نماید.

تضمین سرمایه

این تضمین در ازای مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز اخذ می شود و مطابق آن می توان خسارت های وارده به مالک را که ناشی از تعدی و تفریط سازنده می باشد، جبران نمود.

انواع ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

ضمانت نامه بانکی

در اینجا بانک متعهد می شود به محض اعلام مالک، مبلغ مورد ضمانت را به وی بپردازد.

بنابراین هرگاه مالک احساس خطر کند می تواند وجه ضمانت نامه را وصول کند و سازنده هم باید جهت اثبات این امر که تخلفی صورت نگرفته است، به دادگاه مراجعه نماید.

نحوه مطالبه ضمانت نامه بانکی

مالک، به عنوان ذینفع کسی است که در ضمانت نامه، نام وی قید شده و بانک صرفاً در مقابل درخواست وی، خود را برای مطالبه وجه مسئول می داند.

البته باید گفت مطابق قواعد عام، اشخاص ثالث به نمایندگی از ذینفع، می توانند مبلغ ضمانت نامه را مطالبه کنند و ضرورتی برای قید نام آن ها در قرارداد وجود نخواهد داشت.

برای مطالبه ضمانت نامه بانکی، ذینفع مکلف است تمامی شروط قید شده در ضمانت نامه را رعایت کند و تمامی اسناد و مدارک مورد نیاز را با رعایت تمام شرایط شکلی، به همراه یک تقاضای کتبیِ مطالبه وجه ضمانت نامه، به بانک ارائه دهد.

در مرحله بعد، بانک بررسی های لازم را در مورد صحت اسناد و مدارک انجام می دهد و تا زمان حداکثر یک هفته، نظر خود را مبنی بر صحت یا عدم صحت اسناد و مدارک اعلام می کند.

اگر اسناد و مدارک مغایر با مفاد ضمانت نامه باشند:

بانک آن را رد کرده و اطلاعیه ای در این خصوص ارائه می دهد.

اگر مطالبه مطابق مفاد ضمانتنامه باشد:

بلافاصله وجه را می پردازد، بدون اینکه به بررسی تخلف سازنده از اجرای تعهداتش بپردازد.

مطالبه وجه ضمانت نامه بانکی، بیش از یکبار و در چند مرحله، نسبت به قسمتی از ضمانت نامه امکان پذیر است؛ البته اگر طرفین خلاف این موضوع را در قرارداد شرط نکرده باشند.

با توجه به اینکه حداکثر مدت صدور ضمانت نامه یک سال می باشد؛ بعد از این مدت چنانچه ذینفع هیچ گونه تقاضایی مبنی بر ضبط ضمانت نامه ندهد و تقاضای تمدید آن را نیز نکند، ضمانت نامه منقضی شده و از این تاریخ به بعد اثر قانونی نخواهد داشت.

ضبط ضمانت نامه بانکی زمانی انجام می شود که شخص ذینفع (مالک)، تخلفات سازنده را از اجرای قرارداد اعلام نماید.

افرادی که دارای شرایط ذیل باشند، صدور ضمانت نامه بانکی برای آنان ممنوع است:

1.  افراد دارای سابقه چک برگشتی
2.  افراد دارای بدهی غیر جاری در شبکه بانکی کشور

این افراد در صورت رفع سوء اثر از چک های برگشتی و تسویه بدهی ناشی از عدم پرداخت تسهیلات بانکی، می توانند ضمانت نامه بانکی اخذ نمایند.

چک تضمین

این تضمین همیشه قابل وصول می باشد؛ زیرا تاریخ ندارد و مزیت دیگر این است که به واسطه عدم وجود تاریخ جنبه کیفری هم ندارد و در صورت بروز تخلف، مالک می تواند از طریق دادگاه اقدام نماید.

سفته

جهت وصول سفته، مالک باید اقدام به واخواست کند و برای مطالبه وجه نیز باید طرح دعوا نماید.

پیشنهاد می شود از این تضمین استفاده نکنید؛ چرا که نیازمند صرف وقت بوده و هزینه زیادی برای شما در پی خواهد داشت.

وثیقه ملکی

در وثیقه ملکی پس از اینکه ملک ارزیابی شد و استعلامات ثبتی آن نیز اخذ شد؛ در رهن مالک قرار می گیرد و سازنده باید وکالت بلاعزل را با عنوان فروش پلاک ثبتی به نام مالک تنظیم کند که در صورت بروز تخلف، مالک بتواند ملک را به نام خود ثبت نماید.

فوت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

اگر سازنده در طول پروسه مشارکت در ساخت فوت کند، سرنوشت قرارداد چه خواهد شد؟

انتقال قرارداد مشارکت در ساخت یعنی شخص ثالثی جانشین مالک یا سازنده شود.

در صورتی که سازنده فوت کند، وراث او جانشین وی می گردند.

تذکر: دقت داشته باشید؛ اگر در قرارداد شرط شده باشد انجام تعهد و اجرای آن تنها توسط فرد سازنده که فوت کرده انجام بگیرد؛ یعنی قرارداد به اعتبار شخص متوفی منعقد شده باشد، در این صورت قرارداد به ورثه منتقل نخواهد شد.

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت را نمی توان در صورت فوت سازنده فسخ نمود؛ بنابراین چنین بر می آید که مالک، در صورت فوت سازنده، باید به دادگاه محل وقوع ملک رجوع کند و علاوه بر مطالبه خسارت، دادگاه نیز اجرای تعهد را به عهده شخص ثالث بگذارد.

البته اگر مالک زمین در قرارداد مشارکت در ساخت، شرط فسخ قرارداد در صورت فوت سازنده را درج کند، این شرط برای او قابل اجرا خواهد بود.

در جایی که قرارداد به اعتبار شخص منعقد شده باشد؛ به دلیل اینکه شخص ثالثی نمی تواند به جای متوفی تعهد را انجام دهد، مالک باید با مراجعه به دادگاه، تقاضای جبران خسارت کند و قرارداد نیز فسخ خواهد شد.

پیشنهاد می شود مالک و سازنده در زمان تنظیم قرارداد، دو نفر را به عنوان ادامه دهنده قرارداد قید کنند.

طرفین حتماً در متن قرارداد ذکر کنند که:

“در صورت فوت هریک از طرفین، پروژه ساختمانی متوقف نخواهد شد.”

همچنین نام فرد نماینده را ذکر کرده و تأکید کنند وی از طرف سازنده، متعهد به انجام و تصفیه کار می باشد.

چنانچه در زمینه ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت برای شما ابهامی وجود دارد، می توانید تماس بگیرید و برای استفاده از مشاوره حضوری و یا تلفنی وقت رزرو کنید.