روشهای سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً سازنده برای تامین مالی پروژه، حق پیشفروش واحدهای سهم خود را دارد. با این حال، مالک ممکن است به دلایل مختلفی بخواهد این حق را از سازنده سلب کند. روشهای سلب حق پیشفروش در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:
1. درج شرط صریح در قرارداد:
- شرط عدم حق پیشفروش به طور کلی: مالک میتواند در قرارداد مشارکت در ساخت، شرط کند که سازنده به هیچ عنوان حق پیشفروش هیچ یک از واحدهای احداثی را ندارد. این شرط باید به صورت واضح و بدون ابهام در متن قرارداد قید شود.
- شرط عدم حق پیشفروش تا زمان معین: مالک میتواند تعیین کند که سازنده تا زمان خاصی (مثلاً اتمام سفتکاری، اخذ پایان کار و غیره) حق پیشفروش واحدها را ندارد. پس از رسیدن به آن مرحله، سازنده میتواند نسبت به پیشفروش سهم خود اقدام کند.
- شرط عدم حق پیشفروش بدون اجازه مالک: در این حالت، سازنده برای پیشفروش واحدهای سهم خود، نیازمند کسب اجازه کتبی از مالک خواهد بود. مالک میتواند در هر مرحلهای با پیشفروش مخالفت کند.
نمونههایی از عبارات قابل درج در قرارداد:
- “سازنده به هیچ عنوان حق پیشفروش واحدهای موضوع این قرارداد را نخواهد داشت.”
- “سازنده حق پیشفروش واحدهای سهم خود را تا زمان اخذ پایان کار ساختمانی ندارد.”
- “سازنده برای پیشفروش هر یک از واحدهای سهم خود، موظف به اخذ اجازه کتبی از مالک میباشد.“
2. تعیین ضمانت اجرا برای تخلف از شرط سلب حق پیشفروش:
برای اطمینان از اجرای شرط سلب حق پیشفروش، مالک میتواند ضمانت اجراهای مختلفی را در قرارداد پیشبینی کند، از جمله:
- حق فسخ قرارداد برای مالک: در صورت تخلف سازنده و اقدام به پیشفروش بدون مجوز، مالک حق فسخ یکطرفه قرارداد مشارکت را خواهد داشت.
- تعیین وجه التزام (جریمه): برای هر واحدی که توسط سازنده بدون مجوز پیشفروش شود، مبلغ معینی به عنوان جریمه تعیین گردد که سازنده ملزم به پرداخت آن به مالک باشد.
- مسئولیت سازنده در قبال پیشخریداران: در صورتی که سازنده بدون مجوز اقدام به پیشفروش کند، مسئولیت تمامی دعاوی و مشکلات حقوقی ناشی از آن بر عهده سازنده خواهد بود و مالک هیچ مسئولیتی در این خصوص نخواهد داشت.
نکات مهم:
- صراحت و وضوح شرط: شرط سلب حق پیشفروش باید به صورت کاملاً صریح و بدون هیچ گونه ابهامی در قرارداد ذکر شود. استفاده از عبارات کلی و تفسیرپذیر میتواند در آینده منجر به اختلافات حقوقی شود.
- توافق طرفین: سلب حق پیشفروش نیازمند توافق هر دو طرف (مالک و سازنده) در زمان انعقاد قرارداد است. سازنده ممکن است در ازای پذیرش این شرط، امتیازات دیگری را در قرارداد مطالبه کند.
- مشاوره حقوقی: قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و درج شروط مربوط به حق پیشفروش، توصیه میشود حتماً با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشورت نمایید تا از حقوق خود به طور کامل آگاه شوید و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
- آثار حقوقی پیشفروش بدون مجوز: در صورتی که سازنده بر خلاف شرط مندرج در قرارداد اقدام به پیشفروش کند، معاملات انجام شده ممکن است باطل یا غیرنافذ تلقی شوند و مشکلات حقوقی پیچیدهای را برای سازنده و پیشخریداران به وجود آورند. مالک نیز میتواند بر اساس شرط قرارداد، اقدامات قانونی لازم را علیه سازنده انجام دهد.
با در نظر گرفتن این روشها و نکات، مالک میتواند تا حد زیادی از پیشفروش غیرمجاز واحدهای موضوع مشارکت توسط سازنده جلوگیری کرده و حقوق خود را حفظ نماید.