نحوه محاسبه خسارت مشارکت در ساخت از جنگ
محاسبه خسارت در قراردادهای مشارکت در ساخت که به دلیل جنگ دچار مشکل شدهاند، یک موضوع پیچیده حقوقی است که تحت عنوان “قوه قاهره” (فورس ماژور) بررسی میشود. در این شرایط، هدف اصلی، جبران خسارت از طرف مقابل نیست (چون او تقصیری ندارد)، بلکه مدیریت و تقسیم عادلانه ضررهای ناشی از یک حادثه خارج از کنترل است.
اصول حقوقی حاکم بر فورس ماژور (جنگ) در قراردادها
در حقوق ایران، جنگ به عنوان یک مصداق بارز قوه قاهره شناخته میشود، به شرطی که:
- غیرقابل پیشبینی: در زمان عقد قرارداد، وقوع جنگ قابل پیشبینی نبوده باشد.
- غیرقابل اجتناب: طرفین نتوانستهاند از وقوع آن جلوگیری کنند.
- خارج از کنترل: هیچ یک از طرفین کنترلی بر وقوع جنگ نداشتهاند.
- مانع انجام تعهد: جنگ مستقیماً مانع از اجرای تعهدات قراردادی شود.
در صورت احراز شرایط فوق، پیامدهای حقوقی شامل موارد زیر است:
- معافیت از مسئولیت: طرفی که به دلیل جنگ نتوانسته به تعهد خود عمل کند، از پرداخت خسارت تأخیر یا عدم انجام تعهد معاف میشود (ماده ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی).
- تعلیق قرارداد: معمولاً قرارداد تا زمان رفع وضعیت فورس ماژور به حالت تعلیق درمیآید و پس از آن ادامه مییابد.
- فسخ یا انفساخ قرارداد: اگر جنگ اجرای قرارداد را به طور دائم یا برای مدت نامحدود غیرممکن سازد، قرارداد ممکن است باطل شود (منفسخ گردد) یا طرفین بتوانند آن را فسخ کنند.
انواع خسارات احتمالی و نحوه مدیریت آنها
با توجه به ماهیت فورس ماژور، “محاسبه خسارت” در اینجا بیشتر به معنای “تعیین ضرر و زیان وارده” و پیدا کردن راهحلی برای آن است:
۱. خسارت ناشی از تأخیر در اتمام پروژه:
- رویکرد حقوقی: در شرایط فورس ماژور، سازنده مسئولیتی بابت تأخیر ناشی از جنگ ندارد و مشمول جریمه یا خسارت دیرکرد نمیشود. مالک نیز نمیتواند بابت این تأخیر از سازنده مطالبهای داشته باشد.
- مدیریت: معمولاً مدت زمان تأخیر ناشی از جنگ به زمان قرارداد اضافه میشود. طرفین باید بر سر یک برنامه زمانی جدید برای اتمام پروژه توافق کنند.
۲. خسارت ناشی از آسیب فیزیکی به پروژه (تخریب ساختمان):
- رویکرد حقوقی: اگر ساختمان در حال ساخت بر اثر حملات نظامی یا بمباران تخریب شود، موضوع به بیمهنامههای پروژه برمیگردد. اگر پروژه تحت پوشش بیمه آتشسوزی و حوادث باشد (که شامل حوادث جنگی نیز میشود و باید در بیمهنامه تصریح شده باشد)، خسارت از طریق شرکت بیمه قابل جبران است.
- نحوه محاسبه: میزان تخریب و هزینه بازسازی توسط کارشناسان رسمی دادگستری (رشته راه و ساختمان) برآورد میشود. در صورت عدم پوشش بیمهای یا عدم کفایت آن، طرفین باید با توافق یا از طریق مراجع قضایی، نحوه تقسیم این ضرر را مشخص کنند.
۳. خسارت ناشی از افزایش هزینهها (گرانی مصالح، دستمزد):
- رویکرد حقوقی: این مورد پیچیدهتر است. افزایش شدید قیمتها به دلیل جنگ، لزوماً به تنهایی فورس ماژور مطلق نیست. مگر اینکه این افزایش قیمتها به حدی باشد که اجرای قرارداد را از نظر اقتصادی کاملاً غیرممکن یا فوقالعاده دشوار کند (که به آن صعوبت اجرای تعهد میگویند).
- مدیریت: در چنین شرایطی، معمولاً طرفین میتوانند:
- تعدیل قرارداد: با توافق، سهمالشرکه سازنده افزایش یابد، یا مالک مبلغی اضافی بپردازد، یا کیفیت مصالح تغییر کند.
- فسخ قرارداد: اگر توافق ممکن نباشد و ادامه کار برای سازنده ضرر جبرانناپذیری به همراه داشته باشد، او میتواند درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. در این صورت، هزینههای انجام شده توسط سازنده و آوردههای هر دو طرف توسط کارشناس محاسبه و وضعیت مالی آنها تسویه میشود.
۴. خسارت عدمالنفع (از دست رفتن سود):
- رویکرد حقوقی: در شرایط فورس ماژور، به دلیل اینکه هیچیک از طرفین تقصیری ندارند، مطالبه خسارت عدمالنفع (سود از دست رفته) معمولاً در دادگاهها قابل پذیرش نیست.
مراحل عملی حل و فصل خسارت
- بررسی قرارداد: ابتدا به دقت قرارداد مشارکت در ساخت خود را مطالعه کنید. آیا در آن بندی برای فورس ماژور، جنگ، یا شرایط اضطراری پیشبینی شده است؟ سازوکار تعدیل یا فسخ در این موارد چگونه است؟
- مستندسازی دقیق: تمام خسارات وارده (چه مادی و چه زمانی) را به دقت مستندسازی کنید. این شامل عکس، فیلم، گزارشهای نهادهای مربوطه، فاکتورها، و هر مدرکی است که اثباتکننده تأثیر جنگ بر پروژه باشد.
- مذاکره و توافق دوستانه: بهترین راه حل، مذاکره و توافق بین مالک و سازنده است. سعی کنید به یک راهحل عادلانه و منطقی برای ادامه پروژه (با تعدیل شرایط) یا فسخ و تسویه حساب برسید.
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: در صورت عدم توافق، میتوان با توافق طرفین یا از طریق درخواست به دادگاه، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری (رشته راه و ساختمان) ارجاع داد. کارشناس با بررسی مستندات و شرایط، میزان خسارات و سهمالشرکه هر طرف را برآورد میکند.
- مراجعه به مراجع قضایی: در نهایت، اگر هیچ توافقی حاصل نشود، هر یک از طرفین میتوانند به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه با توجه به شواهد، قوانین و گزارش کارشناس، حکم مقتضی را صادر خواهد کرد.
مشاوره با یک وکیل متخصص در امور قراردادهای ساختمانی در چنین شرایطی بسیار ضروری است، زیرا میتواند راهنماییهای لازم را بر اساس جزئیات قرارداد و شرایط خاص پرونده شما ارائه دهد.