وضعیت مالیات مشارکت در ساخت ساختمان در سال 1404
وضعیت مالیات قراردادهای مشارکت در ساخت ساختمان در سال ۱۴۰۴ تحت شمول مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش (بساز بفروشی) قرار میگیرد و تابع بخشنامهها و قوانین جدیدی است که سهم شرکا را مشخص میکند.
در زیر، مهمترین ابعاد مالیاتی قراردادهای مشارکت در ساخت در سال ۱۴۰۴ توضیح داده شده است:
۱. مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش (ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم)
قراردادهای مشارکت در ساخت نوعی فعالیت اقتصادی محسوب میشوند و درآمد حاصل از فروش واحدهای ساخته شده مشمول مالیات است.
الف. نحوه تعیین سهم شرکا (بخشنامه جدید)
یکی از مهمترین تغییرات در این حوزه، نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات هر شریک (مالک و سازنده) است که بر اساس بخشنامه اصلاحی آییننامه تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین میشود:
- ملاک قرارداد رسمی: درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت و فروش خواهد بود، به شرطی که این قرارداد با رعایت مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور (رسمی یا احکام قضایی معتبر) تنظیم شده باشد.
- ملاک احراز مأمور مالیاتی: در مواردی که قرارداد به صورت رسمی تنظیم نشده است، در صورتی که واقعیت امر انعقاد قرارداد مشارکت برای مأموران مالیاتی احراز شود، باز هم سهم تعیین شده در قرارداد ملاک محاسبه مالیات است.
ب. نرخ مالیات بر درآمد ساخت و فروش (بساز بفروشی)
پس از تعیین سهم درآمد هر یک از شرکا (مالک و سازنده)، نرخ مالیات بر اساس نوع شخص (حقیقی یا حقوقی) و به صورت پلکانی یا نرخ ثابت محاسبه میشود:
نکته معافیت: فروش واحدهای ساختمانی در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر معاف از مالیات ساخت و فروش است.
۲. مالیات بر ارزش افزوده (VAT)
در خصوص شمول مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر قراردادهای مشارکت در ساخت، بخشنامه سازمان امور مالیاتی ابهامزدایی کرده است:
- معافیت سهم شرکا: سهم هر شریک (مالک و سازنده) بابت درآمد حاصل از مشارکت در ساخت و انتقال مالکیت، مشمول معافیت موضوع بند ۸ ماده ۱۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده است، زیرا ملک غیرمنقول محسوب شده و اموال غیرمنقول از شمول VAT معاف هستند.
- استثنا (پیمانکار): پیمانکار (سازنده) در صورتی که طبق فراخوانهای سازمان امور مالیاتی مکلف به ثبتنام در نظام مالیات بر ارزش افزوده شده باشد، موظف به رعایت مقررات VAT برای خدماتی است که به عنوان پیمانکار (غیر از خودِ انتقال ملک) ارائه میدهد.
۳. مالیات نقل و انتقال قطعی (مالیات ۵٪)
در مرحله انتقال سند رسمی واحدهای سهم سازنده به خریداران، مالیات نقل و انتقال قطعی اعمال میشود:
- نرخ: مالیات نقل و انتقال ملک (فارغ از مشارکت در ساخت) به میزان ۵٪ از ارزش معاملاتی ملک (که توسط سازمان مالیاتی تعیین میشود و معمولاً کمتر از ارزش روز است) محاسبه و دریافت میگردد.
- معافیت: انتقال سهم مالک اصلی به سازنده در مرحله تنظیم سند، بسته به مفاد قرارداد و نحوه ثبت، ممکن است مشمول مالیات نقل و انتقال شود.
تذکر مهم: این اطلاعات کلیات قوانین مالیاتی در سال ۱۴۰۴ هستند. به دلیل ماهیت پیچیده قراردادهای مشارکت در ساخت و اهمیت جزئیات قرارداد، برای هر پروژه خاص حتماً باید با مشاور مالیاتی متخصص مشورت شود.