مراحل و زمانبندی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت ؟
مراحل و زمانبندی انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از حیاتیترین و حساسترین بخشهای قرارداد است. این فرآیند باید کاملاً مشروط به پیشرفت فیزیکی پروژه باشد تا حقوق مالک حفظ شود.
در یک قرارداد مشارکت در ساخت استاندارد، انتقال سهم سازنده از سند مالکیت زمین (که به صورت دانگ از کل ملک منتقل میشود) معمولاً در چند مرحله مشخص و مشروط انجام میگیرد.
در ادامه، مراحل انتقال سند و زمانبندی رایج آن آورده شده است:
📅 مراحل و زمانبندی استاندارد انتقال سند به سازنده
انتقال سند مالکیت زمین به سازنده، اغلب در ۴ یا ۵ مرحله و بر اساس پیشرفت پروژه تعریف میشود. هدف این است که در هر مرحله، سند به میزانی که سازنده برای آن مرحله هزینه کرده است، به نام وی منتقل گردد.
نکات بسیار مهم در رابطه با انتقال سند
- انتقال سهم زمین (دانگ): در مراحل ۱ تا ۴، آنچه منتقل میشود دانگهای مشاع از کل زمین و اعیان است که به مالکیت سازنده در میآید.
- انتقال سند واحدهای جدید (تفکیک): پس از اتمام مراحل ساخت، واحدها توسط اداره ثبت «تفکیک» میشوند و برای هر واحد سند مجزا صادر میگردد. در این مرحله، سند نهایی واحدهای مالک و سازنده بر اساس تقسیمنامه توافق شده، قطعی و مجزا به نام هر یک منتقل میشود.
- عدم انتقال ۱۰۰٪ سهم: توصیه اکید میشود که حتی در مرحله پایانی (مرحله ۴)، بخشی کوچک از سهم سازنده (مانند ۵٪) تا زمان رفع نواقص احتمالی و انجام تعهدات پس از تحویل (مانند ارائه ضمانتهای اجرایی) نزد مالک باقی بماند تا اهرم فشار برای تکمیل نهایی وجود داشته باشد.
🔒 اهمیت حیاتی “مشروطسازی” در قرارداد
مهمترین اصل در تعیین زمانبندی انتقال سند این است که این انتقال “مشروط به تأییدیه پیشرفت کار” باشد.
- تأییدیه پیشرفت کار: برای مثال، مالک میتواند انتقال سهم در مرحله سفتکاری را منوط به تأیید کتبی مهندس ناظر یا بازرس رسمی طرفین کند که ساختمان از نظر فنی به مرحله سفتکاری رسیده است.
- جلوگیری از کلاهبرداری: اگر سند در ابتدای کار (بدون شرط) به نام سازنده منتقل شود، سازنده میتواند ملک را به دیگری منتقل کند یا ملک را در گروی بانک قرار دهد، در حالی که تعهدات خود را انجام نداده است.
- اهرم فشار قانونی: مشروطسازی به مالک این حق را میدهد که در صورت توقف پروژه یا عدم انجام تعهدات، از انتقال مراحل بعدی سند جلوگیری کند یا حتی قرارداد را فسخ نماید.
بنابراین، زمانبندی در قرارداد مشارکت در ساخت صرفاً یک تاریخ نیست، بلکه یک تعهد حقوقی مشروط است که مستقیماً به پیشرفت واقعی پروژه گره خورده است.