بازار مشارکت در ساخت در مهر ماه ۱۴۰۵ تحت تأثیر تحولات اقتصادی، نوسانات شدید هزینه‌های ساخت‌وساز و رکود حاکم بر بازار معاملات مسکن، شرایط ویژه‌ای را تجربه می‌کند.
مهم‌ترین مؤلفه‌ها و خصوصیات حاکم بر بازار مشارکت در ساخت در این بازه زمانی را می‌توان در ابعاد زیر خلاصه کرد:
۱. تغییر فرمول و سهم شراکت به نفع سازندگان
در سال‌های گذشته، فرمول سنتی مشارکت در اکثر مناطق متوسط و بالای کلان‌شهرها (به‌ویژه تهران) به صورت ۶۰ درصد مالکان به ۴۰ درصد سازندگان به همراه پرداخت بلاعوض‌های سنگین تنظیم می‌شد.
اما در مهر ۱۴۰۵، با جهش هزینه‌های ساخت‌وساز (شامل گران شدن مصالحی مثل فولاد و سیمان، افزایش دستمزدها و افزایش عوارض تراکم شهرداری)، معادله تعادل برهم خورده است:
- تغییر سهم به ۵۰-۵۰: در بسیاری از مناطق و پروژه‌های متوسط، سهم مالک و سازنده به سمت تنصیف (۵۰ به ۵۰) حرکت کرده است.
- کاهش یا حذف بلاعوض: سازندگان دیگر زیر بار پرداخت بلاعوض‌های کلان قبلی نمی‌روند، چرا که سهم هزینه ساخت نسبت به ارزش زمین به‌شدت افزایش یافته است.
۲. میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز (مهر ۱۴۰۵)
برآورد هزینه ساخت هر مترمربع بنا در پاییز ۱۴۰۵ بسته به کیفیت متریال، تعداد طبقات و منطقه شهری به طور متوسط بین ۵۵ تا ۶۵ میلیون تومان در کلان‌شهرهاست (در برخی پروژه‌های لوکس و بلندمرتبه این عدد تا بالای ۷۰ میلیون تومان نیز می‌رسد). این تورم نهاده‌ها موجب شده صرفه اقتصادی پروژه‌ها برای سازندگان خرد کاهش یابد.
۳. محافظه‌کاری و سخت‌گیری طرفین (رکود معاملاتی)
- احتیاط مالکان: مالکان املاک کلنگی با توجه به شرایط اقتصادی، نگران عدم توانایی مالی سازنده، طولانی شدن زمان ساخت یا تعویق در تحویل پروژه هستند.
- انصراف سازندگان خرد: به دلیل رکود در بازار فروش واحدهای نوساز و عدم وصول به موقع نقدینگی، بسیاری از سازندگان کوچک‌مقیاس از بازار خارج شده و بیشتر پروژه‌ها به سمت شرکت‌های ساختمانی بزرگ‌تر یا سازندگان با بنیه مالی قوی سوق یافته است.
۴. گرایش به روش‌های جدید قانونی و حقوقی
به دلیل نوسانات قیمتی شدید، قراردادهای مشارکت در ساخت مهر ۱۴۰۵ با دقت حقوقی بالاتری تنظیم می‌شوند:
- پیش‌بینی متمم تورمی: درج بندهای تعدیل هزینه یا شاخص‌بندی مراحل پیشرفت کار.
- ثبت رسمی در سامانه‌ها: تأکید بر ثبت قراردادها در سامانه‌های رسمی (مانند کاتب یا خودنویس) جهت جلوگیری از کلاهبرداری و مشکلات حقوقی در تحویل.
- استفاده از سازوکارهای انبوه‌سازی و طرح‌های عمومی: اقبال به طرح‌های مشارکت شهری و بافت‌های فرسوده به دلیل امکان دریافت تسهیلات یا تراکم تشویقی.
جمع‌بندی
بازار مشارکت در ساخت در مهر ۱۴۰۵ در وضعیت «رکود همراه با تغییر قواعد بازی» قرار دارد. سازندگانی که دارای تمکن مالی کافی و مدیریت ریسک قوی هستند، همچنان پروژه‌ها را به شرط تعدیل سهم مالک (نزدیک شدن به سهم ۵۰-۵۰ و کاهش بلاعوض) پیش می‌برند، در حالی که مالکان نیز باید با واقعیات هزینه ساخت کنار بیایند تا پروژه آن‌ها دچار وقفه و طولانی‌شدن نشود.
