مشارکت در ساخت ،خطرات و چالش ها
مشارکت در ساخت خطرات و چالشها :مشارکت در ساخت در کل به قراردادهایی گفته میشود . که مالک زمین و یا ساختمان کلنگی ملک خود را جهت ساخت و ساز به شخص دیگری به عنوان سازنده میسپارد .اساس این گونه قراردادها بر پایه ماده ۱۰ قانون مدنی (مبحث قراردادهای خصوصی ) میباشد. با توجه به بالا رفتن قیمت آپارتمان و رشد ساخت و ساز در کلان شهرها ،قرارداد های مشارکت در ساخت هر روز با استقبال بیشتری از مالکین روبرو میشود . اما این گونه قرارداد ها نیز با خطرات و چالشهای فراوانی همراه است پس منطق حکم میکند که قبل از هر گونه اقدام جهت عقد قرارداد مشارکت در ساخت ،کلیه خطرات و چالشهای پیشرو بررسی و از بروز آنها جلوگیری گردد.
قدم اول :بررسی کامل شرایط ملک
در اغلب مواقع اولین و مهمترین مسأله برای مالک اطلاع دقیق از تعداد طبقات مسکونی قابل ساخت و همینطور میزان دریافت حداکثر بنا در ساختمان مورد مشارکت بوده پس بسیار مهم است که مالکین محترم در ابتدا اقدام به بررسی مشخصات ملک خود نمایند.
1-پهنه شهرسازی
پهنه بندی در اصل دسته بندی اراضی بر اساس کاربری آنها و برای جلوگیری از تداخل فعالیت در محیط شهریست.
پهنه R که قالب آن مسکونی است .
پهنه مختلط M که کاربری تجاری و مسکونی را با هم دارد .
پهنه S که پهنه فعالیت تجاریست .
پهنه G که مرتبط با فضای سبز و پارک های جنگلی ،باغات و ارازی مرزوعیست.
2- متراژ ملک و عرض گذر
یکی از مهمترین عناصر در اخذ تعداد طبقات میزان عرض گذری است که ملک در آن قرار گرفته .مثلا برای 6 طبقه مسکونی باید عرض گذر حداقل 10 متر و مساحت ملک نیز بالای 250 متر مربع باشد .لازم به ذکر است که در طرح تفضیلی جدید شهر تهران استثناهایی نیز وجود دارد .به عنوان مثال املاکی که در محدوده بافت فرسوده و یا در جنوب محور خیابان انقلاب قرارگرفته اند در هنگام ساخت شامل امتیازهایی ،مخصوصا در شرایط تجمیع با املاک کناری خواهند بود. حالا فرض را در نظر بگیریم که ما صاحب زمینی با مساحت 400 متر مربع واقع در گذری 12 متری هستیم که پهنه شهرسازی ملک مذکور R122 میباشد .با این ترتیب جواز ساخت بر پایه 6 طبقه مسکونی به همراه یک طبقه پیلوت جهت تامین پارکینگ و انباری (در صورت نیاز طبقه منفی ) به همراه سطح اشغال 60 درصد و پیشروی به علاوه دو متر میباشد. در مورد ملک هایی که دارای اصلاحی میباشند نیز لازم به ذکر است که اساس صدور جواز ساخت از طرف شهرداری متراژ قید شده در سند و قبل از اصلاح زمین است. اما باز هم توصیه میشود که مالکین قبل از هر گونه تصمیمی نسبت به اخذ دستور نقشه اقدام کنند تا در زمان مذاکرات با سازنده کلیه ابهامات در رابطه با تعداد طبقات و میزان بنا برطرف شده و هنگام تنظیم قرارداد قدرالسهم طرفین به صورت روشن و واضح مشخص گردد.
قدم دوم :انتخاب سازنده
انتخاب درست سازنده به عنوان پیمانکار و یا به نوعی شریک مالک در طول پروژه اهمیت خیلی بالایی دارد .بررسی دقیق رزومه کاری ،بازدید از نمونه ساخت های قبلی و تحقیق در مورد حسن انجام تعهدات گذشته میتواند تا حدودی راه گشا بوده ولی باید اصولی انجام شود. به عنوان مثال پس از بازدید از نمونه ساخت های گذشته مالک میتواند از سازنده درخواست نماید تا مدارکی مانند جواز ساخت و پایان کار و گواهی عدم خلاف نمونه ساخت مورد بحث را به ایشان اراءه نموده .به این ترتیب زمان ساخت دقیق ساختمان از شروع پروژه در زمان اخذ جواز تا تاریخ صدور گواهی پایان کار مشخص و با مقایسه با زمانبندی مدت اجرا در قرارداد مشارکت در ساخت همان پروژه میتوان از پایبندی سازنده نسبت به تعهدات خود مطلع شد. مهم است که مشخص گردد که آیا سازنده توان مالی کافی جهت ساخت و اتمام عملیات ساختمانی را خواهد داشت .بر خلاف تصور عموم که دریافت گزارش عملکرد بانکی را اساس استعلام شرایط مالی سازنده در نظر میگیرند اما به هیچ عنوانی گردش حساب و یا نقدینگی مخصوصا در شرایط تورم قابل استناد نخواهد بود و پشتوانه مالی پیمانکار فقط آپارتمان های نوساز در پروژه های قبلی بوده که در زمان تورم نیز ارزش خود را حفظ کرده و سازنده میتواند با تبدیل آنها به نقدینگی به روز ،سرمایه ساخت بنا بر طبق تعهدات خود را تامین نماید. پایبندی پیمانکار بر اصول اخلاقی و موازین قانونی از اهمیت بالای برخوردار است .
قدم سوم :موضوع قرارداد
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت باید روشن و ودقیق در ابتدا معلوم و همینطور تعداد طبقات کاربری به همراه پیلوت و طبقه منفی احتمالی نیز در قرارداد ذکر شود .و حتما مشخص گردد که مورد مشارکت در چند طبقه و چه تعداد واحد مسکونی ساخته خواهد شد.به عنوان مثال اگر موضوع قرارداد ساخت 5 طبقه کاربری (تک واحدی)به همراه یک طبقه پیلوت بوده باشد و سازنده به هر دلیلی موفق به اخذ طبقه پنجم از شهرداری نگردد ،مالک اجازه فسخ و یا حداقل تغییر شرایط قرارداد را داشته باشد.
قدم چهارم :میزان قدرالسهم طرفین
میزان قدر السهم طرفین و یا درصد مشارکت در ساخت در نقاط مختلف شهر تهران تفاوت دارد ولی معمولا عرف محلی تعیین کننده خواهد بود.برای مشخص شدن درصد مالک و سازنده قانون خاصی نوشته نشده اما با توجه به قیمت آپارتمان در منطقه و هزینه ساخت مشود تا حدودی این مسأله را برطرف نمود. البته برای تعیین درصد سازنده راه های دیگری نیز وجود دارد مثلا روش زیر که استفاده از آن در بین مشاوران املاک مرسوم است . در این روش ابتدا کل هزینه ساخت محاسبه و در 1/35 ضرب میگردد .عدد حاصل بر رقم دقیق قیمت آپارتمان در منطقه تقسیم میشود و اینبار در عدد 100 ضرب و رقم حاصل بر میزان بنای مفید ساختمان تقسیم میگردد و به این ترتیب تا حدودی درصد سازنده معلوم است. 
قدم پنجم :تعهدات سازنده در قرارداد
تعیین حدود اختیارات و همینطور ذکر دقیق تعهدات سازنده در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت ویژه ای برخوردار است .تعهدات سازنده باید به صورت روشن و واضح و با توضیح کامل تمامی جرییات در قرارداد مکتوب گردد.
بر فرض مثال:
اجرای کار پس از عقد قرار داد طبق مدت زمان تعین شده در قرارداد از ابتدا مشتمل بر تشکیل پرونده تهیه نقشه های معماری و مهندسی و محاسباتی پرداخت فیش های صادره از سوی شهرداری اخذ پروانه ساختمان ،تخریب و گودبرداری،تهیه و خرید مصالح ، پرداخت کلیه هزینه های کارگر ( حقوق و … ) اجرای فنداسیون،ساخت و تکمیل ساختمان طبق مفاد قرار داد و مطابق پروانه صادره شهرداری و نقشه های مصوب و زیر نظر مهندس ناظر ، تحویل ساختمان ، اخذ پایان کار، خرید انشعاب آب و برق و گاز و کنتورهای مربوطه ، و همچنین تفکیکی و پذیره و حق مشرفیت، اخذ صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه محضری و تنظیم سند به منظور صدور سند مالکیت اختصاصی برای هر یک از واحدهای احداثی و دریافت مفاصا حساب های لازم و غیره بر عهده سازنده می باشد .طرف دوم متعهد گردید کلیه هزینه های پیش بینی نشده اداری و یا اجرایی دیگر در ارتباط با قرارداد که در عرف ساختمان سازی به عهده پیمانکار بوده و احیانا در این قرارداد فراموش شده است را برعهده بگیرند.
قدم ششم :تعهدات مالک در قرارداد
مالک نیز تعهدات مهمی در قرارداد مشارکت در ساخت دارد .در ابتدا و پس از عقد قرارداد مالک موظف است بر طبق زمان بندی مندرج در قرارداد و حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم وکالت جامع کاری به نام پیمانکار نماید. همینطور پس از اخذ جواز ساخت توسط سازنده مالک میبایست ملک را تخلیه و همزمان با دریافت هزینه اسکان با تمامی ملحقات و منصوبات به سازنده تحویل دهد. در ازای اقدامات پیمانکار مالک باید بخشی از سند ملک را به نام ایشان منتقل نماید که اساس آن بر پایه قدرالسهم طرفین میباشد. بر فرض اگر درصد سهم الشرکه بر پایه 60 درصد به نفع مالک و 40 درصد به نفع سازنده باشد ،دو دانگ و چهار دهم دانگ از طرف مالک به نام سازنده و طی مراحل توافق شده در قرارداد به صورت قطعی منتقل میگردد. مراحل انتقال سند نیز بهتر است منوط بر پیشروی پروژه تعیین گردد.
قدم هفتم :مدت زمان قرارداد
زمان اجرای قرارداد با توجه به بزرگی ابعاد کاری پروژه ساختمانی بررسی و حداقل سه بازه زمانی در نظر گرفته شود.
1-از زمان تنظیم وکالت کاری تا اخذ جواز ساخت
2-از اخذ جواز و تحویل ملک تا اتمام عملیات ساخت
3-از تحویل آپارتمان های نوساز به مالک تا صدور سند تک برگ
قدم هشتم :تعیین اجرت المثل تاخیر
حتما در زمان تنظیم قرارداد برای عدم ایفای تعهدات از سوی هریک از طرفین قرارداد اجرت المثل تاخیر روزانه مشخص گردد که اساس تعیین آن توافقات طرفین است . تاخیر ناشی از حوادث قوه قهریه مانند سیل ، جنگ و غیره جزء تاخیرات به حساب نمی آیند
قدم نهم :حق فسخ
در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد به تعهدات خود پایبند نبوده و یا بر طبق زمان بندی های مندرج در قرارداد عمل ننماید طرف مقابل باید پس یک دوره اخطار کتبی ،حق فسخ قرارداد و دریافت ضرر و زیان را داشته باشد . حق فسخ و دلایل آن باید با ذکر دقیق زمانبندی در قرارداد نگارش گردد. ضرر و زیان فسخ نیز باید به قیمت روز تعیین شود. مثلا چنانچه سازنده در هر مرحله از کار به هر دلیلی غیر از عوامل فورس ماژور و یا توقف کار توسط مراجع قانونی به صورتی که قصور از جانب سازنده نباشد ،به مدت سه ماه شمسی به صورت پیوسته کار را متوقف کند ، پس از یک نوبت ابلاغ کتبی مالک و دادن مهلت سی روزه ،در نهایت ( سقف 120 روز )با اعلام نظر مراجع قضایی، مالک حق فسخ قرارداد و خلع ید طرف دوم را داشته و بدین وسیله سازنده حق ادامه دعوی و اعتراض را از خود سلب نموده و این قرارداد به غیر واگذار خواهد شد.
قدم دهم :لیست متریال
لیست متریال مصرفی باید با توافق طرفین و بر مبنای شرایط مشارکت مشخص و به تفکیک اقلام و با ذکر برند در قرارداد مندرج گردد. باتوجه به شرایط اقتصادی منطق حکم میکند که برند جایگزین نیز در نظر گرفته شود . تمامی مصالح مورد نیاز ساختمان از قبیل نوع سنگ ، مدل و نام تجاری کاشی ها ، لوله ها و اتصالات ،شیر آلات ،یراق آلات ،کلید و پریز ،سینک و هود ،گاز رومیزی ،پکیج و رادیاتور ،سرویس ها و روشویی ،موتور و کابین و تابلو فرمان آسانسور حتما در قرارداد قید گردد. نوع اسکلت ساختمان نیز باید حتما در قرارداد مشخص باشد.
از مباحث به جا مانده میتوان به شرایط ضمن عقد اشاره نمود که طرفین شروط خود را با یکدیگر مطرح و در صورت توافق به عنوان شرط در قرارداد مکتوب خواهند کرد اجازه پیش فروش آپارتمانها توسط سازنده در مراحل مختلف و یا اجازه استفاده از وام بانکی باید در شرایط ضمن عقد قید گردد.
گروه ساختمان رویایی
انتخاب سازنده معتبر و دارای رزومه کاری مناسب و نمونه کار در منطقه به همراه تدوین یک قرارداد مشارکت در ساخت قوی باتوجه به قوانین حقوقی حاکم بر جمهوری اسلامی ایران میتواند شرایطی مطمئن و بدون دردسر را برای مالک ملک فراهم کند.
گروه معماری و مشاورین ساختمان رویایی با سالها سابقه درخشان در ضمینه عقد قراردادهای مشارکت در ساخت و معرفی سازندگان برتر شهر تهران آماده خدمت به شما همشهریان عزیز میباشد.جهت داشتن هر گونه سوال و یا مشاوره رایگان با تلفن های 77271723 -09123192407 تماس بگیرید.
